Cada palabra técnica que escuchas en una visita de propiedad, en una constancia notarial o en una conversación con tu contador, definida en una sola línea. Sin jerga innecesaria, sin volverlo a buscar en Google.
invertircasa.com/glosario/#cap-rate. Útil para mandárselo a alguien sin que se confunda.
Tarifa promedio por noche que cobras a tus huéspedes en un periodo, sin contar noches vacías. Se calcula: ingresos totales por hospedaje ÷ noches ocupadas. Es el indicador base para comparar tu propiedad contra el mercado.
Modelo donde alquilas una propiedad a largo plazo y la subarrendas por noches en Airbnb. Requiere autorización explícita del propietario y respeto a regulaciones locales. Riesgoso si el contrato base no lo permite.
Usar deuda (típicamente hipoteca) para comprar un activo más grande del que pagarías al contado. Amplifica ganancias y pérdidas en proporción. Un 80% LTV multiplica tu retorno por ~5x — en ambas direcciones.
Valor estimado de un inmueble emitido por perito valuador certificado. Existen tres tipos: comercial (mercado), bancario (más conservador, para hipoteca), fiscal (para SAT y catastro). Suelen diferir entre sí.
Comprar barato, remodelar, rentar, refinanciar para recuperar capital, repetir. Estrategia popularizada por BiggerPockets. Funciona en mercados con avalúos generosos post-remodelación — en México es más difícil porque los bancos refinancian conservadores.
Ingreso neto operativo anual ÷ precio del inmueble. Indica qué porcentaje del valor recuperas en un año sin contar apalancamiento ni plusvalía. Ver artículo completo →
Inversiones grandes y poco frecuentes para mantener o mejorar el activo: techo nuevo, remodelación cocina, sustitución de AC. Se distingue del OpEx porque se capitaliza y deprecia, no se gasta de un golpe.
Flujo de efectivo anual neto ÷ efectivo realmente desembolsado (enganche + cierre + remodelación). Mide el rendimiento real sobre tu dinero, contando apalancamiento. Más útil que cap rate para inversionista individual.
Costo total real anual de un crédito, expresado como porcentaje. Incluye tasa de interés, comisiones, seguros y todo costo asociado. Es la métrica que sí se puede comparar entre bancos — la tasa nominal no.
Valor asignado por la autoridad local (tesorería) a un inmueble para calcular impuestos como predial e ISAI. Suele estar muy por debajo del valor comercial — entre 30% y 70%.
Factura electrónica oficial en México. Sin CFDI no puedes deducir gastos. Pídelo siempre — desde la comisión inmobiliaria hasta el plomero. Sin CFDIs históricos, al vender pagarás más ISR del necesario.
Rentar habitaciones individuales con áreas comunes compartidas. Genera 25-60% más yield bruto que renta tradicional, pero con 40-55% más fricción operativa. Análisis →
Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros. Donde reclamas problemas con bancos e hipotecas. Recurso gratuito subutilizado.
Comisión Nacional del Agua. Otorga concesiones de agua. En tierra agrícola e industrial, la concesión vale a veces más que el predio mismo. Verifica vigencia con el REPDA antes de comprar.
Modelo donde múltiples inversionistas aportan capital a un proyecto inmobiliario vía plataforma autorizada (en México, IFC). Tickets desde $1,000 MXN. Iliquidez total durante el plazo. Ver guía →
Saldo de utilidades ya gravadas por ISR en una persona moral. Distribuir desde CUFIN evita doble imposición sobre dividendos. Concepto clave si inviertes vía sociedad.
Ingreso neto operativo ÷ pago anual de deuda. Mide si la propiedad genera suficiente para cubrir su hipoteca. Bancos exigen DSCR > 1.2-1.3 para créditos comerciales.
Deducción anual del valor de construcción (no del terreno) por desgaste. En México: 5% anual para personas morales en arrendamiento. Persona física en arrendamiento NO puede depreciar — limitación importante.
Pago inicial al adquirir una propiedad, expresado como % del precio. Típico 10-30% en hipotecas mexicanas. A mayor enganche, menor tasa típicamente — pero también menos apalancamiento.
Documento público otorgado ante notario que formaliza la transmisión de propiedad. Sin escritura inscrita en RPP no eres dueño legalmente, aunque hayas pagado. Nunca compres sin escriturar.
Tipo de tenencia de tierra rural en México, originalmente inalienable. Solo puede venderse si ha pasado a "dominio pleno" vía Asamblea y registro INEGI. Nunca compres ejido con contrato privado sin dominio pleno.
Equivalente mexicano de un REIT. Vehículo bursátil que invierte en inmuebles y distribuye al menos 95% de utilidad fiscal. Ticket mínimo desde $5K MXN, liquidez en BMV. Vs propiedad directa →
Contrato donde una persona (fideicomitente) transmite bienes a una fiduciaria (banco) para beneficio de terceros (fideicomisarios). Usado para sucesión, coinversión, y obligatorio para extranjeros en zona restringida costera/fronteriza.
Comprar propiedad infravalorada, remodelar rápido (3-9 meses), vender por mayor precio. En México el ISR de plusvalía a corto plazo es alto — los márgenes brutos deben ser de 20%+ para sobrevivir impuestos y costos de transacción.
Fondo de Vivienda del ISSSTE para trabajadores del gobierno federal. Análogo a Infonavit. Permite cofinanciamientos con bancos para acceder a propiedades de mayor valor.
Modelo donde se divide la propiedad de un inmueble en fracciones vendibles. En México operan plataformas como Nodo, BIENESTAR Bricks, M2Crowd. Análisis →
Carga sobre un inmueble: hipoteca, embargo, servidumbre. El "certificado de libertad de gravamen" emitido por RPP confirma que el inmueble está libre. Solicítalo siempre antes de cerrar.
Crédito garantizado con el propio inmueble. En México plazos típicos 15-20 años, tasas fijas 10-13% en 2026. Compara CAT, no tasa nominal.
Vivir en parte de una propiedad mientras rentas el resto (habitaciones, departamentos en duplex). Permite que la renta de los inquilinos cubra parte o toda tu hipoteca. Estrategia clásica para primer inmueble.
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. Otorga créditos hipotecarios subsidiados a trabajadores formales. Su tasa puede ser muy ventajosa pero el monto está topado — para vivienda más cara, usa cofinanciamiento.
Medida oficial de inflación en México. Se usa para actualizar el costo de adquisición de inmuebles al venderlos, reduciendo el ISR sobre ganancia. Crítico aplicarlo correctamente.
Impuesto local que paga el comprador al adquirir un inmueble. Varía 2-6.5% según entidad. Antes se llamaba ITP. Tabla por entidad →
Impuesto federal sobre ingresos. Aplica tanto a rentas mensuales (cedular o régimen elegido) como a ganancia por venta. Tasa marginal hasta 35% en personas físicas.
16% nacional, 8% zona fronteriza norte. Renta habitacional larga: exenta. Renta turística/hospedaje: causa IVA. Compraventa de casa habitación: exenta. Compraventa comercial: causa IVA.
Porcentaje que la hipoteca representa sobre el valor del inmueble. LTV alto = mayor apalancamiento y riesgo. Bancos mexicanos típicamente prestan hasta 80-90% LTV en vivienda y 60-70% en comercial.
Edificio con múltiples unidades habitacionales bajo una sola propiedad. Modelo popular en EUA, creciendo en MTY/CDMX. Permite economías de escala en operación pero requiere capital significativo.
Valor neto del patrimonio de una FIBRA dividido entre certificados en circulación. Si el precio cotiza por debajo de NAV, podría ser oportunidad — o señal de problemas operativos. Léelo en reportes trimestrales.
Traslado de manufactura a países cercanos al mercado destino. México es el principal beneficiario por su frontera con EUA. Impacto inmobiliario fuerte en MTY, Saltillo, QRO, SLP. Análisis →
Ingresos brutos por renta − OpEx (sin contar deuda, impuestos federales, depreciación). Es el denominador de cap rate y métrica universal para comparar propiedades en operación.
Gastos recurrentes de operar el inmueble: predial, mantenimiento, administración, seguros, vacancia, servicios incluidos. Típicamente 30-50% de los ingresos brutos.
Incremento de valor del inmueble en el tiempo. En México ha promediado 6-9% anual nominal en los últimos 15 años, pero con altísima dispersión entre ciudades y zonas.
Impuesto anual a la propiedad calculado sobre valor catastral. Tasas 0.05-0.8% según entidad. Pago anticipado en enero típicamente da 10-20% descuento.
Compra de inmueble antes de su construcción (típicamente 12-36 meses antes de entrega). Permite precio descontado pero implica riesgo de entrega, atraso, calidad inferior a prometida.
Régimen fiscal mexicano para personas físicas con ingresos < $3.5M MXN/año. Tasa 1-2.5% sobre ingreso bruto, pago definitivo, sin deducciones. Para arrendadores y hosts pequeños es típicamente la mejor opción.
ADR × ocupación. Indicador combinado más útil que ADR u ocupación por separado. Si tu RevPAR sube pero tu ADR baja, ganaste por mayor ocupación, etc.
Retorno sobre inversión. Concepto amplio que necesita especificarse: ¿anual o total?, ¿incluye plusvalía?, ¿sobre capital o sobre precio? Pregunta siempre la fórmula exacta. Guía →
Registro oficial donde se inscriben transmisiones de propiedad. Lo que no esté inscrito no produce efectos contra terceros. Verifica matrícula RPP antes de cerrar.
Variante mexicana de SA con flexibilidad para estructuras de socios pasivos, preferentes y comunes. Útil para family offices y coinversiones inmobiliarias. Cuándo usarla →
Algas marrones que llegan a las playas del Caribe mexicano (más intenso may-oct). Afecta ocupación turística, daña fachadas y mobiliario expuesto. Considéralo en proyecciones de ingresos para Quintana Roo.
Autoridad fiscal federal mexicana. Para inversionistas inmobiliarios, contacto frecuente vía CFDIs, constancia anual, declaraciones bimestrales.
Bodegas de autoalmacenamiento divisibles para renta a particulares. Rendimientos brutos 30%+ en proyectos greenfield, 8-12% netos en operación madura. Análisis →
Banca de desarrollo federal. Publica el Índice de Precios de la Vivienda más usado en México. Sus reportes trimestrales son fuente confiable para verificar plusvalía por ciudad y entidad.
Tasa de descuento que iguala el valor presente de flujos futuros a cero. Mide rendimiento de inversiones con flujos irregulares. Una TIR anualizada de 18% durante 5 años no son 18% anuales en efectivo.
Unidad indexada a inflación creada por Banxico. Vale ~$8.15 MXN en 2026. La exención por venta de casa habitación es de 700,000 UDIs (~$5.7M MXN). Los UDIBONOS son bonos del gobierno denominados en UDIs.
Bono gubernamental indexado a inflación. Garantiza rendimiento real positivo. Benchmark obligado para comparar si tus inmuebles realmente cubren inflación. Comparativo →
Calificación que asigna el municipio a cada predio: habitacional, mixto, comercial, industrial, conservación. Determina qué se puede construir, cuánto, y para qué actividad. Verifica la constancia antes de comprar para uso específico.
Porcentaje del tiempo que la propiedad está sin rentar o sin generar ingreso. Asume 5-10% en renta tradicional, 30-45% en hospedaje turístico. Subestimar vacancia es el error #1 en proyecciones.
Rendimiento. Yield bruto: renta anual ÷ precio. Yield neto: (renta − opex − impuestos) ÷ precio. La diferencia entre uno y otro suele ser 35-50%. Casi nadie cita yield neto en marketing — siempre exige el desglose.
Franja de 20m sobre playa, propiedad federal. No se vende — solo se concesiona. Verifica que cualquier propiedad "frente al mar" no esté invadiendo ZOFEMAT y que la concesión, si aplica, esté vigente.
Franja de 100 km de frontera y 50 km de costa donde extranjeros no pueden adquirir directamente, según Constitución. Acceden vía fideicomiso bancario por hasta 50 años renovable. Aplica a casi todo el Caribe mexicano y Los Cabos.
Si encontraste una palabra técnica en una constancia, contrato o asesoría que no entendiste, mándanosla. La agregamos.
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