El modelo en una página
Una plataforma fraccional compra (o estructura) un inmueble y vende participaciones por monto bajo a inversionistas retail. Los inversionistas reciben pro-rata de las rentas mensuales y, eventualmente, de la plusvalía al exit. La plataforma cobra fee de gestión y, en algunos casos, success fee al exit.
Comparativa de plataformas
| Plataforma | Ticket mínimo | Yield bruto típico | Fee gestión | Liquidez | Regulación |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 Ladrillos | $1,000 MXN | 8-12% | 10-15% | Mercado secundario interno | CNBV — IFC |
| Briq | $5,000 MXN | 10-14% | 10-12% | Limitada — al exit | CNBV — IFC |
| M2Crowd | $10,000 MXN | 11-16% | 8-12% | Limitada | CNBV — IFC |
| Inverspot | $15,000 MXN | 10-14% | 10% | Limitada | CNBV — IFC |
Las letras pequeñas
- "Yield bruto" no es lo que recibes. Después de fees de gestión, retenciones ISR e IVA al CFDI mensual, el yield neto del inversionista cae 30-40%.
- Liquidez ilusoria. Algunas plataformas anuncian "mercado secundario" — en práctica, la salida real es vendido al exit del proyecto (3-7 años) o esperando comprador interno con descuento.
- Conflicto de incentivos. La plataforma cobra acquisition fee al subir el inmueble. Tiene incentivo a originar volumen, no necesariamente a originar buenos deals.
- Riesgo de plataforma. Si la plataforma quiebra, qué pasa con tu participación depende de la estructura legal específica (fideicomiso, copropiedad, etc.). Leer el prospecto.
Cómo evaluar un deal específico
- Cap rate efectivo al precio de adquisición. Si es < el promedio de la zona, hay markup.
- Estado de ocupación actual al momento de la inversión.
- Estructura legal: ¿fideicomiso CNBV? ¿copropiedad? ¿SAPI?
- Capex pendiente y quién lo cubre.
- Plazo de exit proyectado y eventos que lo activan.
- Track record de la plataforma: deals exitosos, deals que fallaron, transparencia post-exit.
Cuándo fractional vence a FIBRAs
Casos específicos: deals con cap rate efectivo > 9%, mercados nicho (storage, naves industriales clase B en corredores nearshoring), o exposición a un activo singular con tesis clara. Difícil ganarle a las FIBRAs en costo total para exposición core.
Cuándo NO usar fractional
Si necesitás liquidez en < 2 años. Si la plataforma no muestra reportes auditados. Si el "yield" anunciado supera 18% (señal de riesgo no divulgado o de cálculo bruto sin restar fees). Si la inversión mínima absorbería > 20% de tu capital líquido.
Fuentes
- CNBV — Registro de Instituciones de Fondeo Colectivo.
- Prospectos públicos de 100 Ladrillos, Briq, M2Crowd e Inverspot.
- Reportes anuales públicos de las plataformas.
- SAT — Tratamiento fiscal de copropiedades y fideicomisos.