| Variable | FUNO | Terrafina | Macquarie |
|---|---|---|---|
| Ticker | FUNO11 | TERRA13 | FIBRAMQ12 |
| Sector | Diversificado | Industrial | Industrial + Retail |
| AUM (MXN B) | 170.4 | 68.2 | 55.6 |
| Yield bruto | 9.8% | 7.4% | 8.9% |
| Cap rate | 8.2% | 7.1% | 7.8% |
| Cobertura dividendos | 1.18x | 1.31x | 1.22x |
| Beta 36m | 0.92 | 0.81 | 0.88 |
| Exposición USD | ~40% | ~85% | ~70% |
| Gestión | Mexicana (E-Group) | Internacional (Pemex-managed history, ahora Fibra) | Internacional (Macquarie) |
FUNO — la ancla diversificada
La FIBRA más grande del mercado mexicano. Portafolio diversificado: ~46% industrial, ~24% comercial, ~18% oficinas, ~12% otros. Esa diversificación es su ventaja (resistencia a shocks sectoriales) y su limitación (no captura plenamente el viento estructural del nearshoring que sí captura Terrafina/Macquarie).
Yield 9.8% es alto pero ojo: una parte significativa de la distribución es devolución de capital, no utilidad pura. Cobertura 1.18x es decente pero no espectacular.
Para quién: exposición core de bajo costo a real estate mexicano. Posición de "no estar pensando en qué FIBRA elegir".
Terrafina — la industrial USD
Portafolio 100% industrial. ~85% de los contratos están denominados en USD a 5-10 años con cláusulas de ajuste. Es la cobertura cambiaria y de inflación más eficiente del mercado FIBRA.
Yield 7.4% más bajo refleja la calidad: el mercado paga prima por la previsibilidad del cash flow. Cobertura 1.31x es la mejor del trío. Beta 0.81 indica menor sensibilidad al ciclo bursátil mexicano.
Para quién: inversor que quiere exposición a nearshoring con menor volatilidad. Componente defensivo del portafolio FIBRA.
Macquarie — el híbrido bien gestionado
Portafolio mixto industrial + retail anclado. Gestión Macquarie aporta disciplina institucional internacional. Yield 8.9% intermedio, cobertura 1.22x sólida.
La porción retail (anclada en supermercados Soriana, La Comer) es más defensiva que el comercial puro, pero más cíclica que la industrial. Resultado: un mid-point razonable.
Para quién: inversor que quiere algo más que industrial puro pero busca calidad de gestión por encima del promedio mexicano.
Portafolio modelo combinado
No son mutuamente excluyentes. Una asignación balanceada típica:
- 40% FUNO — diversificación + AUM/liquidez
- 35% Terrafina — cobertura USD + nearshoring puro
- 25% Macquarie — calidad de gestión + mid-cycle exposure
Yield ponderado ~8.7%, cobertura ponderada ~1.24x, exposición USD ~62%. Mejor relación rendimiento-riesgo que cualquiera individual.
El error de "compro la más grande"
Comprar 100% FUNO solo porque es la más grande es subóptimo. Pierdes la cobertura USD pura de Terrafina y la calidad de gestión de Macquarie. La diversificación entre FIBRAs es importante, no solo la diversificación dentro de FIBRA.
Fuentes
- FUNO — Reporte anual 2025 + reportes trimestrales.
- Terrafina — Reportes trimestrales 2024-2025.
- Fibra Macquarie — IR site, reportes 2024-2025.
- AMEFIBRA — Estadísticas mensuales sectorial.
- BMV — Precios y volúmenes 36m.