Calculadora ROI real ajustado por inflación.
La calculadora que sí descuenta inflación, costo de oportunidad y costos de transacción. Cambia los inputs para ver el resultado en vivo. Las fórmulas están abajo.
Tabla de sensibilidad — ROI real CAGR
Cambia plazo (filas) e inflación supuesta (columnas) manteniendo el resto.
| Plazo \ Inflación | 2% | 4% | 6% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 años | — | — | — | — | — |
| 5 años | — | — | — | — | — |
| 7 años | — | — | — | — | — |
| 10 años | — | — | — | — | — |
Fórmulas y supuestos
Capital invertido total = precio compra × (1 + costo compra %). Capital recuperado al vender = precio venta × (1 − costo venta %). Flujo rentas = renta mensual × 12 × plazo (sin reinversión, como aproximación; el modelo "premium" agrega reinversión a la tasa alternativa).
ROI nominal acumulado = (capital recuperado + flujo rentas − capital invertido) / capital invertido.
CAGR nominal = (1 + ROI nominal)(1/plazo) − 1.
ROI real = (1 + ROI nominal) / (1 + π)plazo − 1, donde π es inflación anual.
CAGR real = (1 + CAGR nominal) / (1 + π) − 1.
Comparativa alternativa: CAGR nominal vs la tasa alternativa anual. Si el inmueble gana < alternativa, el costo de oportunidad es negativo.
Limitaciones del modelo
- No modela apalancamiento — asume compra al contado. La calculadora premium (próximamente) modela LTV, tasa hipotecaria fija/variable, amortización y deuda residual.
- Asume inflación constante; en realidad oscila.
- Asume rentas no se reinvierten (aproximación conservadora).
- El ISR al vender está incluido en el % de costo de venta. Para casos personalizados, usar la calculadora "Cuándo vender" (próximamente).