La matemática se muestra. Las fuentes se citan.
No publicamos un número sin trazabilidad, ni una opinión sin disclosure. Esta es la metodología completa — fuentes oficiales, supuestos fiscales por país, fórmulas, política de revisión — que sostiene cada artículo, calculadora y comparativo en este sitio.
1. Fuentes primarias, siempre
Cada cifra macro proviene de la fuente oficial original. No citamos un dato a partir de un dato citado — vamos al origen. Esta es la tabla de fuentes activas por país:
| País | Fuentes oficiales primarias | Fuentes privadas (cuando aplican, declaradas) |
|---|---|---|
| 🇲🇽 México | SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), INEGI, Banxico, SAT, BMV, AMEFIBRA | Lamudi, Vivanuncios, Tinsa, Inmuebles24 reports |
| 🇨🇴 Colombia | DANE, Banco de la República, DIAN, Galería Inmobiliaria, La Haus reports | AirDNA, Camacol regional |
| 🇦🇷 Argentina | INDEC, BCRA, AFIP, Colegio de Escribanos CABA, Reporte Inmobiliario | ZonaProp, AirDNA, RC Consultores |
| 🇨🇱 Chile | Banco Central de Chile, INE, SII, CChC, Conservador de Bienes Raíces | Portal Inmobiliario, Toctoc, Goplaceit |
| 🇵🇪 Perú | INEI, BCRP, SUNAT, SUNARP, CAPECO, Mincetur | Urbania, Adondevivir, AirDNA |
| 🇧🇷 Brasil | IBGE, Banco Central do Brasil, Receita Federal, Secovi estados, B3, CVM | FipeZAP, ZAP Imóveis, Anbima |
| 🇪🇸 España | INE, Banco de España, AEAT, Notarios.org, Catastro, Registradores | Idealista, Tinsa, Fotocasa, AirDNA |
Si una cifra no se puede verificar contra fuente oficial o equivalente publicado, la rotulamos como "estimación editorial" y explicamos cómo llegamos a ella.
2. Supuestos fiscales por país
Los regímenes tributarios cambian frecuentemente. Esta es la tabla de supuestos vigentes a mayo 2026 utilizada por nuestras calculadoras y análisis. Si tu situación específica difiere, consulta con un contador local — somos editorial, no asesoría tributaria.
| País | Régimen modelado | Tasa | Base | Notas |
|---|---|---|---|---|
| 🇲🇽 México | RESICO PF arrendamiento | 1.92–2.5% | Bruto | Para ingresos < $3.5M MXN/año. Régimen general aplica progresividad 1.92-35%. |
| 🇨🇴 Colombia | Cédula rentas no laborales | ~18% efectivo | Neto | Retención en la fuente 3.5% mensual abonable. Tabla progresiva del Art. 241. |
| 🇦🇷 Argentina | Monotributo / RI mixto | ~14% efectivo | Neto | Incluye Ganancias, Bienes Personales reducido, IIBB provincial promedio. |
| 🇨🇱 Chile | Régimen general PF arrendamiento | ~22% | Neto | Tasa marginal 25-27% según total ingresos. Asumimos perfil arrendador clase media-alta. |
| 🇵🇪 Perú | 1ra Categoría (domiciliado) | 5% | Bruto | Pago definitivo. No-domiciliados pagan 30% sobre neto. |
| 🇧🇷 Brasil | IR PF progresivo | ~20% efectivo | Neto | Holding Patrimonial reduce a 11.33% efectivo (modelo aparte). FIIs PF: 0%. |
| 🇪🇸 España (UE/EEE) | IRNR | 19% | Neto | Con deducciones reales permitidas. |
| 🇪🇸 España (LATAM no UE) | IRNR no residente | 24% | Bruto | Sin deducciones para no UE/EEE. Diferencia material vs UE. |
Otros tributos modelados
- Predial / IBI / Contribuciones / IPTU: 0.4-1.6% anual sobre valor catastral según país.
- ISAI / Alcabala / ITBI / ITI / ITP-AJD: 1.5-10% al comprar, varía por jurisdicción.
- Ganancia capital al vender: modelado en el item "sellCosts" de la calculadora cross-country como 4-7% del valor de venta para reflejar el impuesto agregado a comisión inmobiliaria.
3. Supuestos macroeconómicos
Las proyecciones a horizonte 5-15 años requieren supuestos de inflación, FX drift y apreciación inmobiliaria. Estos son los valores actualmente usados:
| País | Inflación anual | FX drift vs USD | Plusvalía nominal local | Plusvalía real USD aprox |
|---|---|---|---|---|
| 🇲🇽 México | 4.5% | -1.5% | 6.5% | ~5% USD |
| 🇨🇴 Colombia | 5.0% | -2.0% | 6.0% | ~4% USD |
| 🇦🇷 Argentina (modelado USD) | 0% | 0% | 3.5% USD | ~3.5% USD |
| 🇨🇱 Chile | 4.0% | -2.5% | 4.5% (UF +CLP) | ~2.5% USD |
| 🇵🇪 Perú (Lima premium USD) | 2.0% | -0.5% | 4.5% USD | ~4% USD |
| 🇧🇷 Brasil | 4.5% | -3.5% | 5.5% | ~2% USD |
| 🇪🇸 España | 2.5% | +0.5% | 4.5% | ~5% USD |
Los valores de FX drift se basan en el comportamiento histórico promedio 2015-2025 de cada moneda frente al USD. La plusvalía nominal local refleja la mediana del índice oficial de precios de vivienda del país, ajustada conservadoramente para no sobre-prometer.
4. Fórmulas reveladas
Cualquier afirmación cuantitativa en este sitio se deriva de fórmulas explícitas. Las principales:
Yield bruto
Yield neto efectivo
donde Capital total = Precio + Costos de cierre (típicamente 5-12% según país).
ROI real ajustado por inflación
Cap rate
donde NOI = Ingresos brutos − OpEx (sin descontar financiamiento, impuestos federales sobre renta, ni depreciación).
TIR a horizonte (calculadora cross-country)
donde Total USD final = Valor del activo al horizonte × FX drift − Costos de venta + Sumatoria de flujos anuales ajustados por inflación local y FX drift.
5. Metodología de las calculadoras
Calculadora cross-country (7 mercados)
La calculadora insignia simula la inversión del mismo capital USD en cada uno de los 7 mercados con metodología consistente:
- Activo inicial = Capital × (1 − Closing Costs del país).
- Renta bruta anual = Activo × yield bruto (variable por tolerancia operativa).
- Renta post-opex = Renta bruta × (1 − opex).
- Tax base = Renta bruta (si país tributa sobre bruto) o Renta post-opex (si tributa sobre neto).
- Flujo anual USD = Renta post-opex − Tax, crecido por inflación local y convertido a USD con FX drift acumulado.
- Valor activo final = Activo × (1 + plusvalía)^años × FX drift acumulado.
- Proceeds neto = Valor activo final × (1 − Sell Costs).
- Total USD = Proceeds + Sumatoria flujos anuales USD.
- TIR calculada como rendimiento compuesto del Capital inicial al Total USD final.
Otras calculadoras
- ROI Real Ajustado por Inflación: Toma ROI nominal del usuario y descuenta inflación + costos de oportunidad + costos transaccionales.
- Cap Rate y NOI: Construye NOI desde ingresos brutos restando opex línea por línea.
- Renta vs Compra: Modelo 7 variables a 10 años con 3 escenarios de inflación y plusvalía.
- Cobertura Inflación: Proyecta poder adquisitivo de inmueble vs UDIBONO/CETES/dólar billete.
- Comparador FIBRAs: Distribución, NAV, premium/descuento sobre NAV, sectorial.
- Cuándo Vender: ISR de venta + comisiones + break-even si esperaras N años más.
- Comparador Cross-Country: 7 mercados, detalle arriba.
6. Política de revisión y actualización
Frecuencia por tipo de contenido
- Datos macro (inflación, FX, plusvalía): revisión trimestral. Actualización si los supuestos quedan desfasados > 1 punto porcentual.
- Tablas de fiscalidad: revisión cuatrimestral. Actualización inmediata si hay reforma tributaria significativa.
- Precios USD/m² por ciudad: revisión semestral. Actualización si la mediana se mueve > 5%.
- Yields y ocupación por mercado: revisión semestral.
- Análisis editoriales (artículos vertical): revisión anual completa + actualización inmediata ante cambio material (regulación nueva, evento de mercado significativo).
- Calculadora cross-country: parametrización revisada trimestralmente.
Cómo señalamos actualizaciones
Cada artículo lleva fecha "Actualizado" visible. Si un dato cambia respecto a una versión publicada, incluimos nota explícita: "Actualizado [fecha]: [qué cambió y por qué]". No reescribimos historia silenciosamente.
7. Errores y correcciones
Si encontramos un error — o si nos lo señalan — corregimos públicamente:
- Modificamos el contenido erróneo.
- Agregamos nota visible: "Corrección [fecha]: el dato anterior X era incorrecto. Lo correcto es Y. Motivo: [razón]".
- Si el error es material (afecta una conclusión inversora), publicamos también en redes sociales y newsletter.
Reportar un error: errores@invertircasa.com.
8. Conflictos de interés (ausencia de)
InvertirCasa es editorial independiente. No vendemos propiedades, no recibimos comisiones de desarrolladores, brokers, ni plataformas. No tenemos programa de afiliados. No tenemos "alianzas estratégicas" con FIBRAs, FIIs ni operadores de Airbnb.
Disclosures editoriales
- Si un autor tiene posición directa en una FIBRA / FII / activo mencionado, lo divulga al inicio del artículo.
- Si recibimos cortesía-press-trip o muestra gratis de una herramienta, lo divulgamos.
- Si recomendamos una plataforma o libro, explicamos el porqué editorial, sin enlaces afiliados encubiertos.
9. Limitaciones explícitas
- Promedios, no garantías: nuestros yields y plusvalías son promedios de mercado bien ubicado y operación profesional. Tu caso particular puede diferir 30-50% por la propiedad específica, tu operador, eventos puntuales.
- Datos cambiantes: regímenes fiscales, regulaciones turísticas y condiciones macro pueden cambiar entre revisiones. La fecha visible es el punto de referencia.
- Sesgo de selección: nuestros análisis cubren mercados que consideramos relevantes para inversor hispanohablante de capital medio (USD 50K-1M). Hay segmentos (lujo absoluto, comercial institucional > USD 5M) donde nuestra cobertura es marginal.
- Imposibilidad de predecir crisis: nuestros modelos asumen continuidad razonable de tendencias. Eventos extraordinarios (pandemia, guerra, hiperinflación, conflicto social grave) no están en los supuestos base.
10. Cómo contribuir
Esta metodología mejora con la comunidad. Si tienes:
- Datos operativos reales (ADRs, ocupaciones, costos) de un mercado que cubrimos, podemos incorporar tu input (anonimizado o acreditado).
- Errores que detectaste en nuestros números, escríbenos y corregimos públicamente.
- Mercados que crees que deberíamos cubrir (Uruguay, Panamá, Costa Rica, Ecuador, Portugal), considéralo solicitud editorial.
- Sugerencias de recursos, libros, podcasts a agregar a nuestra biblioteca.
Contacto editorial general: hola@invertircasa.com
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Sugerencias de mercados: editorial@invertircasa.com