Comprar inmuebles a través de una sociedad mercantil (SA de CV, SAPI o S de RL) parece sofisticado y protector. Pero en muchos casos termina costando más en impuestos y complejidad. Aquí está el análisis completo para decidir.
Estructuras posibles
- Persona Física (PF): tú directamente, con tu RFC.
- S de RL de CV: hasta 50 socios, responsabilidad limitada al capital.
- SA de CV: capital divido en acciones.
- SAPI de CV: variante de SA con flexibilidad para socios pasivos/preferentes.
- Fideicomiso de administración: cuando hay socios extranjeros o objetivo sucesorio.
Comparativo fiscal
| Concepto | PF (RESICO) | PF (Régimen general) | Persona Moral (PM) |
|---|---|---|---|
| Tasa sobre renta neta | 1-2.5% bruto | 1.92-35% marginal | 30% plano |
| Deducciones | No aplica (tasa baja) | Real o ciega 35% | Real (depreciación incluida) |
| Depreciación inmueble | No | No (en arrendamiento PF) | Sí, 5% anual construcción |
| Distribución a socios | n/a | n/a | Causaría ISR adicional (PTU + dividendos) |
| Contabilidad | Simplificada | Simplificada | Completa, dictamen si aplica |
| Costo anual administrativo | $0-15K | $15-30K | $45-120K (contador + admin) |
Cuándo conviene PM (sociedad)
- Cartera grande: 5+ propiedades, ingresos > $3.5M/año (sales de RESICO).
- Múltiples socios: necesitas reglas claras de aportación y distribución.
- Protección patrimonial activa: separar inmuebles del patrimonio personal.
- Plan de sucesión estructurado: acciones se heredan más limpio que inmuebles.
- Plan de venta a largo plazo: vendes acciones, no inmuebles → otra estructura fiscal.
Cuándo NO conviene PM
- 1-3 propiedades con ingresos < $3.5M → RESICO PF es imbatible.
- No tienes contador dedicado.
- El inmueble es tu casa habitación (pierdes exención de 700,000 UDIs).
- Planeas usar parte para vivienda personal.
La trampa del doble impuesto
Si la PM gana renta neta, paga 30% ISR. Cuando reparte a socios, el dividendo causa retención adicional y el socio acumula a su declaración personal. Tasa efectiva combinada puede llegar a 45-50% si no se planea. Estrategias para mitigar: CUFIN, distribución a socios con marginal bajo, salarios razonables al socio administrador.
SAPI: la herramienta moderna
La SAPI permite estructuras con socios pasivos (capital sin gestión), preferentes (dividendos prioritarios) y comunes (control). Útil para family offices o cuando combinas inversionistas con operadores. Costos similares a SA, mayor flexibilidad estatutaria.
Plan típico recomendado
- Propiedades 1-3: tu nombre directo en RESICO.
- Propiedades 4-7: evalúa una SAPI cuando ingresos rebasen RESICO.
- Inmuebles patrimoniales (casa habitación): siempre PF para preservar exención.
- Desarrollos en construcción o coinversiones: PM desde el inicio para limitar pasivos.
Fuentes
- LISR Título II (Personas Morales) y Título IV (PF).
- LGSM — Sociedades Anónimas y Anónimas Promotoras de Inversión.