Cuando vendes un inmueble en México, el notario te retiene ISR como pago provisional. Pero ese pago no es la última palabra: tienes derecho a optar entre régimen cedular y acumular la ganancia en la declaración anual. Elegir bien puede ahorrarte cientos de miles de pesos.
La mecánica del cálculo
Ganancia gravable = Precio venta − Costo comprobado de adquisición actualizado por INPC − Inversiones, mejoras, comisiones notariales, impuesto local pagado al comprar.
El ajuste por INPC es clave: si compraste hace 10 años, el costo se actualiza con la inflación acumulada, reduciendo significativamente la ganancia.
Régimen cedular (pago provisional definitivo)
Aplicas la tabla del Art. 152 LISR dividiendo la ganancia entre número de años de tenencia (máx 20), aplicas la tarifa al cociente, multiplicas por número de años. Resultado: tasa efectiva más baja para tenencias largas. El notario retiene esto.
Régimen de acumulación (declaración anual)
Acumulas la ganancia con tus otros ingresos del año. Tasa marginal aplicable según tu nivel total de ingresos. Conviene si tu marginal anual es bajo (jubilado, año sin trabajar, ingresos discretos).
Comparativo
| Caso | Cedular | Acumulación | Mejor |
|---|---|---|---|
| Asalariado top ($3M/año salario) vende propiedad 10 años | 20-25% | 30-35% | Cedular |
| Jubilado sin otros ingresos vende propiedad | 22% | 10-15% | Acumulación |
| Tenencia < 3 años, ganancia grande | 30%+ | según total ingresos | Depende |
Exención por casa-habitación
Una vez cada 3 años puedes vender tu casa habitación con exención hasta 700,000 UDIs (~$5.7M MXN 2026). Requisitos:
- Que sea efectivamente tu casa habitación (CFE, predial, IFE a tu nombre últimos 3+ años).
- Que no hayas usado esta exención en los 3 años previos.
- Se acredita ante notario al momento de escriturar.
Si la ganancia supera 700,000 UDIs, el excedente sí causa ISR. Estrategia avanzada: cónyuges con casa habitación cada uno → 1.4M UDIs efectivos.
Deducciones que pocos usan
- Comisiones de inmobiliaria en venta (con CFDI).
- Avalúos pagados.
- Inversiones en mejoras (ampliación, remodelación) con CFDI y a tu nombre.
- Impuesto local de adquisición pagado al comprar (ISAI).
Conserva todos los CFDIs desde el día que compras. Sin ellos no puedes deducir.
Fuentes
- LISR Arts. 119-128 — enajenación de bienes inmuebles.
- RLISR — actualización por INPC.
- SAT — Guía notarial 2025.