Mientras el ISR federal es uniforme en todo México, los impuestos locales sobre adquisición y transmisión varían 5x entre entidades. Comprar en CDMX cuesta más en impuestos locales que en Yucatán para el mismo valor. Aquí está el comparativo y cómo se calculan.
ISAI: el impuesto que paga el comprador
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI, antes ITP) lo paga el comprador al municipio o entidad. Va del 2% al 6.5% según jurisdicción. Tablas progresivas que suelen escalonarse por valor.
| Entidad | Tasa típica | Régimen |
|---|---|---|
| CDMX | 3.0-4.5% | Tabla progresiva |
| Estado de México | 2.6-4.0% | Progresiva |
| Jalisco (GDL) | 2.0-4.0% | Tarifa fija municipal |
| Nuevo León (MTY) | 2.0-3.0% | Tarifa municipal |
| Yucatán (Mérida) | 2.0% | Plana |
| Quintana Roo | 2.0-4.0% | Progresiva |
| Querétaro | 2.0% | Plana |
Base gravable: valor más alto
ISAI se calcula sobre el mayor entre: precio pactado, valor catastral, valor de avalúo. Esto evita simulaciones a la baja.
Plusvalía local — el otro impuesto al vendedor
Algunas entidades (notablemente Quintana Roo, CDMX en algunas zonas) cobran un impuesto a la plusvalía urbana al vendedor cuando hay obras públicas que incrementaron el valor. Verifica antes de cerrar.
Predial
Impuesto anual sobre tenencia. Tasas:
- CDMX: 0.05-0.5% del valor catastral, tabla progresiva.
- Mérida: 0.02-0.15% (de los más bajos del país).
- Quintana Roo zonas turísticas: 0.3-0.8% (de los más altos).
- Monterrey: 0.08-0.25%.
Pago anual con descuentos por pago anticipado (enero-febrero típicamente 10-20% off).
Estrategias legales para reducir ISAI
- Pago anticipado: algunos municipios dan descuentos por pago anticipado al firmar.
- Estímulos para adultos mayores, INAPAM: reducción 30-50%.
- Primera vivienda joven: en CDMX, descuentos de hasta 60% en ISAI para vivienda hasta cierto valor.
- Recta declarativa del avalúo: evita sobre-declarar.
Fuentes
- Códigos Fiscales estatales y municipales 2025.
- Tesorerías locales CDMX, Mérida, Guadalajara, Monterrey.