Desde la Reforma Fiscal 2020, las plataformas (Airbnb, Booking, Expedia, Vrbo) actúan como retenedoras de ISR e IVA para hosts persona física en México. Esto cambió radicalmente el panorama fiscal — y casi nadie te lo explica completo.
El esquema general
Cuando una persona física mexicana renta una propiedad vía plataforma digital con RFC, la plataforma retiene en la fuente:
- ISR: tasa variable según régimen del host.
- IVA: 8% o 16% según zona y monto.
Estas retenciones son acreditables o pago definitivo, dependiendo de tu régimen fiscal.
Regímenes posibles para el host
| Régimen | ISR retenido | Naturaleza | Tope ingresos |
|---|---|---|---|
| RESICO Personas Físicas | 0.5-2.5% | Pago definitivo si optas | $3.5M MXN/año |
| Régimen General | 4% | Provisional, se acumula en anual | Sin tope |
| Plataformas Tecnológicas (RPT) | 2-5.4% | Provisional, deducción ciega 35% | Sin tope |
El régimen sweet spot: RESICO
Para hosts con ingresos < $3.5M MXN/año, RESICO típicamente da mejor tratamiento: tasa baja, pago definitivo (no acumulas para anual), simplicidad. Requisitos: ser persona física, no tener ingresos por otras actividades incompatibles, presentar declaraciones bimestrales.
IVA — la confusión común
En zona fronteriza norte: 8%. Resto del país: 16%. Para servicios de hospedaje vía plataforma, la plataforma retiene el IVA correspondiente. Tú emites CFDI con IVA trasladado y acreditas las retenciones contra IVA causado.
Deducciones reales
Si vas a régimen general (no RESICO), puedes optar entre:
- Deducción ciega 35%: 35% del ingreso bruto deducido sin comprobante. Simple pero no siempre óptimo.
- Deducción real: con CFDIs de mantenimiento, predial, hipoteca (intereses), seguros, mobiliario, services. Mejor si tu gasto real supera 35%.
Constancia anual de la plataforma
Airbnb, Booking y resto emiten constancia anual de retenciones que debes conservar y declarar. Sin ella, no acreditas las retenciones. Bajarla cada enero del portal del host.
Errores frecuentes
- No tener RFC al iniciar — pagas tasas más altas.
- No optar por RESICO cuando aplicas (default es Plataformas Tecnológicas, no siempre óptimo).
- Olvidar deducir intereses hipotecarios en régimen general — ahorro significativo perdido.
- Confundir retención provisional con pago definitivo — generas saldo a favor o pagas de más.
Fuentes
- SAT — Reglas para plataformas digitales (Reforma 2020 y actualizaciones).
- Ley del IVA — Artículos 18-A, 18-B, 18-C.
- LISR — Régimen Simplificado de Confianza (Título IV Capítulo II Sección IV).
- Airbnb — Página oficial de retenciones México.