Si tu broker te dice que tu propiedad rindió 60% en cinco años, sonríe pero no celebres todavía. Ese número es nominal — antes de descontar inflación, antes de pesar lo que pudiste haber hecho con el mismo capital, y antes de restar los costos de salir. El ROI real puede ser radicalmente distinto.
Por qué el ROI nominal engaña
El cálculo común: (precio venta − precio compra) / precio compra. Compraste en 2 millones, vendiste en 3.2 millones → ROI nominal 60%. Bonito.
Tres problemas con esta cifra:
- Ignora la inflación. Si en cinco años la inflación acumulada fue 35%, tu poder adquisitivo real creció apenas ~19%.
- Ignora costos de entrada y salida. Escrituración, ISAI, comisión inmobiliaria, ISR sobre la ganancia al vender. Sumados pueden ser 10-15% de la operación.
- Ignora el costo de oportunidad. Esos 2 millones podían estar en CETES dando 9.5% anual, o en FIBRAs dando 8.5%. La inversión inmobiliaria solo "gana" si supera al costo de oportunidad.
La fórmula real
Capital invertido = precio compra + (escrituración + ISAI + avalúo + comisión + costo financiero del enganche durante búsqueda). Típicamente 5-7% adicional al precio.
Retorno = (precio venta − comisión venta − ISR sobre ganancia) + (flujo neto de rentas acumulado − vacancia − mantenimiento − predial − seguro − management).
ROI nominal acumulado = (Retorno − Capital invertido) / Capital invertido.
CAGR nominal = (1 + ROI nominal)(1/años) − 1.
ROI real = (1 + ROI nominal) / (1 + inflación acumulada) − 1.
CAGR real = (1 + CAGR nominal) / (1 + inflación anual) − 1.
Premio efectivo = CAGR nominal − CAGR alternativa. Si la alternativa hubiera rendido más, la inversión inmobiliaria no fue óptima.
Ejemplo trabajado
Compraste un departamento en CDMX Roma Norte en 2021 por $4,000,000. Costos de compra: $260,000 (6.5%). Capital invertido total: $4,260,000.
Lo rentaste 4 años a un promedio de $25,000/mes neto. Flujo de rentas acumulado: $1,200,000 (asume 100% ocupación; con 90% real: $1,080,000).
Lo vendiste en 2025 por $5,600,000. Costos de venta: $475,000 (8.5% incluyendo comisión, ISR cedular y trámites). Recibiste neto: $5,125,000.
| Concepto | MXN |
|---|---|
| Capital invertido (paso 1) | $4,260,000 |
| Venta neta + rentas (paso 2) | $6,205,000 |
| Ganancia nominal | $1,945,000 |
| ROI nominal acumulado | 45.7% |
| CAGR nominal (4 años) | 9.9% |
| Inflación acumulada 2021-2025 | 24.0% |
| ROI real acumulado | 17.5% |
| CAGR real | 4.1% |
| CAGR CETES promedio 2021-2025 | 9.3% |
| Premio sobre alternativa | +0.6% |
Conclusión incómoda: la inversión sí superó a la inflación (CAGR real 4.1%) pero apenas superó a los CETES (premio 0.6% anual). Y eso ignorando el costo de tiempo personal en gestionar inquilinos.
La narrativa "rindió 45.7%" se convierte, leyéndola con honestidad, en "superó al ahorro seguro por menos del 1% anual". Decisión radicalmente distinta.
El error más común
Excluir los costos de transacción. En México son ~5% al comprar y ~8% al vender (incluyendo ISR estimado). Sobre una operación de 5 años, eso representa ~2.5% anual erosionado del CAGR. Una inversión que parece dar 8% nominal, después de fees y antes de inflación, da 5.5%. Después de inflación 4%, da 1.5% real. Casi nada.
Caso especial: alta inflación
En Argentina con inflación 100%+, esta matemática es brutal. Una propiedad que sube 80% nominal en pesos en un año donde la inflación corrió 110% perdió 14% real. Por eso los argentinos cotizan propiedad en USD: para eliminar el problema. En USD, la propiedad CABA fue lateral 2018-2024 — no perdió, no ganó.
Lo que sí incluir, lo que sí excluir
- Incluir: todos los costos de transacción, predial, mantenimiento, vacancia, seguro, management, ISR cedular o por costo comprobado, financiero del enganche.
- Excluir: tu tiempo personal (sí es real, pero conviértelo en costo de management). Mejoras de capital que aumentaron valor (cuentan como costo deducible).
Usá la calculadora
Para no hacer estas cuentas en una servilleta, tenemos la Calculadora ROI Real Ajustado por Inflación. Inputs en vivo, output con ROI nominal, real, vs alternativa, y tabla de sensibilidad por plazo e inflación supuesta. Es la herramienta que querríamos haber tenido cuando empezamos.
Fuentes
- INEGI — INPC acumulado 2021-2025.
- Banxico — Tasa CETES 28d histórica.
- SAT — Régimen ISR sobre venta de inmueble persona física.
- SHF — Índice de precios vivienda por entidad.