El cap rate (tasa de capitalización) es la métrica más básica y más mal interpretada del análisis inmobiliario. Es simple en fórmula y traicionera en interpretación. Esta es la guía honesta para leerlo.
La fórmula
Cap rate = NOI anual / Valor de mercado
Donde NOI = Ingreso bruto × (1 − vacancia) − gastos operativos. NOI excluye intereses hipotecarios, depreciación, ISR y capex.
Qué dice el cap rate
El cap rate mide la propiedad, no tu estructura de capital. Independiente de cómo financies, te dice qué tan productivo es el activo. Permite comparar entre propiedades, sectores y ciudades sin sesgo de apalancamiento.
Qué NO dice
- No incluye plusvalía esperada. Una propiedad con cap rate 5% y plusvalía 10% supera a una con cap rate 8% y plusvalía 0%.
- No incluye el costo de tu deuda. Tu ROE personal depende de leverage + cap rate.
- No mide el riesgo. Cap rates altos suelen reflejar riesgos: vacancia, barrio, sobreoferta.
- No incluye costos de transacción ni impuestos.
Medianas por sector y ciudad (México 2026)
| Activo / Mercado | Cap rate típico |
|---|---|
| Residencial CDMX premium | 4.5-5.0% |
| Residencial Roma/Condesa | 5.0-5.5% |
| Residencial Mérida Centro | 6.5-7.5% |
| Residencial Querétaro Juriquilla | 6.5-7.0% |
| Airbnb Tulum costa | 7-9% bruto / 5-7% neto |
| Oficinas CDMX clase A | 8-9.5% |
| Naves industriales clase A nearshoring | 6.5-7.5% |
| Self-storage urbano | 8-10% |
| FIBRAs industriales (cap implícito) | 6.5-8.0% |
| FIBRAs diversificadas (cap implícito) | 8-9% |
El error trampa: cap rate bruto vs neto
Brokers anuncian "cap rate 8% en Tulum" con renta bruta sin descontar vacancia ni gastos. Cap rate neto real puede ser 5%. Siempre exigí desglose. Si no te lo dan, calculá vos mismo con tu propia hoja de gastos.
Cap rate y tasas de interés
Cap rates tienden a moverse con tasas reales del mercado. Cuando los CETES suben a 11%, los cap rates de inversión inmobiliaria también deberían subir (los precios bajan) para mantener spread sobre alternativas. En México 2023-2025 esto se vio claramente: cap rates compridieron en industrial premium mientras tasas bajaban.
Usá la calculadora
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Fuentes
- CBRE, JLL, Newmark — Cap rate surveys México 2025-2026.
- AMEFIBRA — Cap rates implícitos FIBRAs.
- SHF — Índice precios vivienda por entidad.