Calculadora
Cap rate y NOI: el indicador que importa.
El cap rate compara tu ingreso neto operativo con el precio de mercado. Es el termómetro fundamental para evaluar una inversión inmobiliaria. Esta calculadora lo computa con vacancia, gastos reales y comparativa de mediana.
La fórmula
NOI = (Renta anual × (1 − vacancia)) − Gastos operativos totales. Cap rate = NOI / Precio de mercado.
Donde gastos operativos = mantenimiento + predial + seguro + management + cuotas condominales. Excluye intereses hipotecarios, depreciación, ISR y capex.
Medianas de referencia 2026 (residencial)
- CDMX premium (Polanco, Lomas): 4.5-5.0%
- CDMX Roma/Condesa: 5.0-5.5%
- GDL Providencia / MTY San Pedro: 5.5-6.5%
- Mérida Centro Norte: 6.5-7.5%
- Querétaro Juriquilla: 6.5-7.0%
- Tulum costa: 7.0-9.0% bruto / 5-7% neto
- Naves industriales clase A nearshoring: 6.5-7.5%
- FIBRAs industriales: 6.5-8.0%
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona esta calculadora?
La calculadora combina supuestos macroeconómicos (inflación local, FX drift vs USD, plusvalía esperada) con parámetros operativos (yield bruto típico, opex por modelo, fiscalidad) y los proyecta al horizonte que elijas. El resultado es TIR estimada en USD considerando costos de cierre, costos de venta e impuestos aplicables.
¿Los datos son actualizables en tiempo real?
Los supuestos editoriales (yields, plusvalía, fiscalidad) los revisamos trimestralmente con ventana visible. Los tipos de cambio FX están conectados a APIs públicas con cache de 1 hora — ver /datos/ para detalles. Si los valores reales se desvían >5% de los supuestos, actualizamos los modelos.
¿Sirve esta calculadora como asesoría de inversión?
No. Es herramienta informativa y analítica. No constituye recomendación personalizada, asesoría tributaria ni asesoría legal. Cada decisión inmobiliaria seria requiere contador, abogado y notario locales considerando tu situación particular.
¿Qué pasa si mi caso difiere del modelo?
Los modelos asumen propiedad bien ubicada, operación profesional y comportamiento de mercado promedio. Tu caso particular puede diferir ±30-50% según propiedad específica, operador, eventos puntuales. Usa los resultados como base de comparación entre mercados, no como predicción exacta para una propiedad específica.