Desde la Ley Fintech 2018, el crowdfunding inmobiliario regulado en México existe formalmente. Hay tres plataformas IFC (Institución de Financiamiento Colectivo) operando con autorización CNBV, además de varias que operan bajo otros vehículos. Los yields prometidos van del 11% al 22% — y la dispersión de calidad entre proyectos es enorme.
Plataformas reguladas (CNBV-IFC)
- M2Crowd: enfoque equity y deuda. Proyectos en CDMX, Cancún, Mérida.
- Briq.mx: principalmente deuda hipotecaria y desarrollo. Yields 14-17%.
- 100 Ladrillos: equity en propiedades de renta, modelo de "ladrillos" de $1,000 MXN.
Dos modelos distintos
| Modelo | Cómo funciona | Yield esperado | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Deuda (lending) | Prestas a desarrollador con garantía hipotecaria | 12-18% | Medio |
| Equity (capital) | Coinversión, recibes dividendos + plusvalía | 8-25% | Alto |
Lo que la página de proyecto no destaca
- Tasa interna de retorno ≠ tasa anual promedio. Una TIR de 18% en un proyecto de 24 meses con balloon al final no son 18% anuales en efectivo.
- Garantía hipotecaria: verifica que el certificado de gravamen sea favor del fideicomiso, no del desarrollador.
- Comisión de la plataforma: 1-3% sobre capital, restado del yield neto.
- Iliquidez total: una vez fondeado no puedes salir hasta el plazo.
Cómo evaluar un proyecto
- Lee el prospecto completo (no el "resumen").
- Verifica el RPP del bien hipotecado.
- Pide track-record del desarrollador.
- Calcula LTV (préstamo/valor) — < 60% es razonable.
- Verifica capacidad de pago del proyecto (rentas o presales reales).
Default real en México
En ciclos malos (2020-2022), algunas plataformas reportaron tasas de incumplimiento del 5-12%, con recuperación parcial vía ejecución. No es 0%. Diversifica entre 8-15 proyectos para suavizar — nunca pongas todo el capital en uno.
Fuentes
- CNBV — Registro de IFCs autorizadas.
- Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (2018).