Si tienes $500K MXN o $2M MXN para invertir en bienes raíces, la decisión más importante no es qué propiedad sino si propiedad. Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son la alternativa olvidada que en muchos casos gana en términos de yield ajustado por riesgo, liquidez y fiscalidad.
El comparativo de un solo vistazo
| Dimensión | FIBRAs | Propiedad directa |
|---|---|---|
| Ticket mínimo | $5K MXN | $800K MXN+ |
| Yield neto típico (2024) | 7-11% | 4-7% |
| Liquidez | BMV, 1-2 días | 3-12 meses |
| Apalancamiento | Ya incluido en la FIBRA | Tú decides (hipoteca) |
| Diversificación | 50-300 propiedades | 1-2 propiedades |
| Trabajo operativo | Cero | Constante |
| Plusvalía por reposicionamiento | Limitada | Posible (remodelas, mejoras) |
| Apalancamiento personal con hipoteca subsidiada | No | Sí (Infonavit, banco) |
FIBRAs principales del mercado mexicano
- FUNO (Fibra Uno): mixto, la más grande.
- FIBRA Macquarie: industrial, beneficiada por nearshoring.
- FIBRA Prologis: industrial premium.
- FIBRA Storage: self-storage.
- FIBRA Danhos: oficinas y centros comerciales.
- FIBRA Hotel / INN: hospedaje.
- FIBRA Educa: campus educativos.
Fiscalidad: el factor decisivo
Las FIBRAs distribuyen al menos 95% de su utilidad fiscal. Persona física inversionista recibe los distribuciones como ingresos por arrendamiento (con retención 30% deducible). Para personas físicas con marginal < 30%, esto da yield neto similar o mejor que renta directa, sin el dolor operativo.
Propiedad directa permite optar por RESICO con tasas 1-2.5% sobre ingreso bruto, lo cual es muy favorable para arrendadores con ingresos < $3.5M/año.
Cuándo cada uno
Elige FIBRAs si: tu capital es < $1.5M MXN, no quieres trabajo, valoras liquidez, buscas diversificación inmediata.
Elige propiedad si: puedes apalancarte con hipoteca subsidiada, tienes tiempo para operar, buscas plusvalía activa, planeas usar parte del activo (segunda residencia).
La estrategia híbrida
Asignación que recomendamos para $3M MXN totales: 60% propiedad apalancada + 30% FIBRAs diversificadas + 10% líquido para oportunidades. Da ingreso por renta, exposición a plusvalía urbana, liquidez y diversificación.
Fuentes
- BMV — Reportes trimestrales FIBRAs 2024.
- Banxico — Indicadores del sector inmobiliario.