Bienes raíces en Perú: el régimen 5% que cambia el cálculo.
Perú combina una característica fiscal envidiable — el régimen cedular del 5% sobre alquileres — con un mercado dolarizado de facto en Lima premium, precios USD/m² aún por debajo de mercados comparables LATAM y demanda corporativa estable. Es el mercado LATAM más subestimado por inversores extranjeros.
Por qué Perú es subestimado
Tres factores estructurales que la mayoría no considera:
- Régimen tributario 1ra categoría 5%: los alquileres de personas naturales no domiciliados o domiciliados pagan 5% sobre el ingreso bruto, como pago definitivo. Sin progresividad, sin acumulación, sin deducciones complicadas. El más simple de Latinoamérica.
- Mercado dolarizado de facto: en Miraflores, San Isidro, Surco y Barranco los precios y arriendos se publican y operan en USD. Sin riesgo cambiario para inversor USD.
- Sistema notarial colonial robusto: registro público de propiedad (SUNARP) con histórico digital, verificación de gravámenes online, escrituras en notarías matriculadas.
- Demanda corporativa estable: aproximadamente 200,000 expatriados profesionales en Lima (mineras, banca, consultoría, embajadas). Inquilinos pagadores en USD con contratos institucionales.
Cinco zonas de Lima, cinco tesis
Miraflores 5–7%
Distrito premium tradicional. Malecón, Parque Kennedy, demanda mixta turística-residencial-corporativa.
$2,500–3,400 Plusvalía 5a
+22%
Tesis: mercado profundo, demanda diversificada, mejor liquidez. Para inversor moderado.
San Isidro 4–6%
Distrito financiero. Bancos, embajadas, multinacionales. Demanda corporativa pura.
$2,800–4,200 Plusvalía 5a
+19%
Tesis: activo defensivo premium, contratos corporativos largos. Yield bajo pero estabilidad excepcional.
Barranco 6–9%
Distrito bohemio, arte, gastronomía, hotelería boutique. Auge turístico + nómada digital.
$2,200–3,200 Plusvalía 5a
+34%
Tesis: Airbnb premium + plusvalía acelerada. Mercado caliente con riesgo de moda.
Surco 5.5–7.5%
Distrito residencial extenso. Cámacho, Chacarilla, La Encalada. Familias profesionales.
$1,900–2,800 Plusvalía 5a
+26%
Tesis: sweet spot precio/yield/calidad de vida. Demanda residencial estable.
San Borja / La Molina 6–8%
Distritos residenciales clase media-alta. Sin pretensión, demanda local sólida.
$1,600–2,400 Plusvalía 5a
+18%
Tesis: ticket más bajo, yields atractivos, mercado menos institucional.
Fiscalidad peruana, simple
| Concepto | Tasa | Quién paga | Detalle |
|---|---|---|---|
| Renta 1ra categoría (alquileres) | 5% bruto | Arrendador PF | Pago definitivo mensual, sin acumulación |
| Impuesto Predial | 0.2–1% | Propietario | Anual, municipal, sobre autoavalúo |
| Arbitrios municipales | Tasa fija | Propietario | Limpieza, parques, serenazgo. Variable por distrito |
| Alcabala (transferencia) | 3% | Comprador | Sobre exceso de 10 UIT (~USD 14K), excluido enajenado > UIT |
| Impuesto Ganancia Capital | 5% | Vendedor PF | Sobre utilidad. Primera vivienda exenta |
| IGV construcción nueva | 18% | Comprador | Vivienda nueva > valor X. Exenciones para techo propio |
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