El régimen del 5%: la ventaja fiscal peruana.

Perú tiene una característica fiscal única en Latinoamérica: el régimen cedular de Primera Categoría para alquileres de personas naturales aplica una tasa plana del 5% sobre el ingreso bruto, como pago definitivo. No hay progresividad, no hay acumulación con otros ingresos, no hay deducciones complicadas, no hay declaración anual elaborada. Es el régimen más simple del continente — y comprenderlo bien cambia la ecuación de inversión.

Cómo funciona

La mecánica

Cuando un persona natural domiciliada en Perú alquila un inmueble:

1. El arrendador declara el inmueble en alquiler ante SUNAT.
2. Mensualmente, paga el 5% del ingreso bruto del mes mediante el formulario 1683 (vía Internet, banco, agencia SUNAT).
3. Ese pago es definitivo: no se acumula con otras rentas, no se ajusta en declaración anual, no requiere deducciones documentadas.
4. El inquilino recibe el comprobante de pago vía SUNAT para sustentar el gasto si aplica.

Ejemplo concreto

Arrendador alquila departamento en Miraflores en USD 1,200/mes. Tipo de cambio del día: PEN 3.75/USD.

• Ingreso bruto en soles: PEN 4,500/mes.
• Impuesto a pagar: PEN 225/mes (5% × 4,500).
• El arrendador presenta formulario 1683 y paga PEN 225.
• Punto. No hay nada más en términos fiscales por ese alquiler.

Comparación con regímenes vecinos LATAM

México RESICO es ligeramente mejor en tasa pura (1.92% vs 5%), pero requiere estar inscrito en régimen específico y cumple ciertos requisitos. Perú 5% no exige nada — es el régimen por default para PF arrendadora.

Lo que el régimen no contempla

Predial e arbitrios siguen aparte

El 5% es el Impuesto a la Renta. Pero el Predial municipal (0.2-1% del autoavalúo anual) y los arbitrios distritales (cuota fija por servicios) se pagan adicionalmente.

Ganancia de capital al vender

La venta de inmueble PF en Perú tributa 5% sobre la utilidad real (precio venta - costo actualizado por ICR - mejoras documentadas). Régimen también simple, separado de la renta 1ra categoría. Primera vivienda habitual: exenta.

Alcabala al comprar

3% sobre el exceso del valor de transferencia sobre 10 UIT (~PEN 53,500 en 2026 ≈ USD 14,300). Paga el comprador. Inmuebles bajo el umbral: exentos de alcabala.

Para no domiciliados

Aquí está el truco que muchos pasan por alto. El régimen del 5% aplica a personas naturales domiciliadas en Perú. Un inversor extranjero sin domicilio peruano (residencia fiscal en su país de origen) tiene dos opciones:

1. Tributar como no domiciliado: tasa de 30% sobre el rendimiento neto. Permite deducciones reales (predial, mantenimiento, comisiones inmobiliarias, depreciación según reglas SUNAT). Conviene si los costos son altos.
2. Establecer domicilio peruano: cumplir > 183 días de permanencia en cualquier período de 12 meses, o calificar bajo otras reglas de la Ley del IR. Una vez domiciliado, accedes al 5% sobre bruto. Conviene si planeas operar 3+ inmuebles o si la diferencia compensa el cambio de domicilio fiscal.

Es un cálculo no trivial. Para inversor con 1-2 inmuebles, el régimen de no domiciliado al 30% sobre neto puede dar resultado similar o peor; para inversor con varias propiedades, vale la pena considerar domiciliarse.

Modalidad de pago práctica

Tres formas comunes:

1. SUNAT Operaciones en Línea: la opción más usada. Login con clave SOL, formulario 1683 online, pago vía banco asociado o tarjeta. 15 minutos al mes.
2. Agentes bancarios o agencias SUNAT: presencial, para quienes no tienen acceso digital.
3. Vía contador: si tienes varios inmuebles o estructuras complejas, un contador peruano gestiona por USD 30-80/mes total.

Errores comunes

• No declarar el alquiler: SUNAT cruza información de servicios públicos, INMOBILIA (registros), bancos. Multas significativas + intereses si te descubren.
• Confundir con 2da o 3ra categoría: alquiler de PF a otra PF o PJ es 1ra categoría con 5%. Si arrendadors es PJ (sociedad), va a 3ra categoría (régimen empresarial 29.5%).
• No incluir el IGV cuando aplica: para arrendamientos de inmuebles comerciales o de PJ que califican como empresariales, puede aplicar IGV 18%. Vivienda PF a PF: exenta.
• Subdeclarar el alquiler: SUNAT puede comparar con precios de mercado de la zona (catastro inmobiliario). Subdeclarar abre riesgo de fiscalización.
• No retener cuando aplica: si el inquilino es PJ, generalmente está obligado a retener el 5% como agente retenedor. Coordina la mecánica antes de firmar el contrato.

Por qué este régimen importa para tu cálculo de inversión

Para un inversor que compara Perú con otros mercados:

• Yield neto efectivo en Perú es prácticamente el yield bruto menos el 5%, no el yield bruto menos 20-30% como en otros países.
• Un yield bruto 6% en Perú se convierte en ~5.7% antes de opex; el mismo 6% en Chile o España termina en ~4.5% después de impuestos.
• Esto comprime la "prima de rendimiento" que típicamente buscas en mercados emergentes vs desarrollados — Perú produce números netos competitivos sin necesitar yields brutos altos.

El régimen del 5% por sí solo justifica considerar Perú aunque sus mercados sean más pequeños y menos profundos que México o Brasil. Es una ventaja estructural difícil de replicar sin cambio legislativo.