Comprar como no-domiciliado en Perú.

Perú permite que cualquier extranjero compre inmueble sin restricciones de propiedad (excepto franja fronteriza de 50 km). El proceso es relativamente simple — pero los criterios fiscales para no-domiciliados cambian fundamentalmente la ecuación de rendimiento vs el favorable régimen del 5% disponible para residentes. Esta es la guía operativa con el detalle que pocos brokers explican completo.

Quién es "no-domiciliado" para SUNAT

SUNAT (autoridad fiscal peruana) considera no-domiciliado a quien:

• No ha permanecido en Perú > 183 días calendario en cualquier período de 12 meses, o
• Su residencia habitual o centro de intereses vitales no está en Perú.

Para inversor extranjero que viaja a Perú 2-3 veces al año, claramente cae en no-domiciliado. Implicación tributaria: tasa del Impuesto a la Renta sobre alquileres salta del 5% (régimen 1ra categoría residente) al 30% sobre el rendimiento neto.

Las 3 opciones del no-domiciliado

Opción 1: tributar como no-domiciliado (30% sobre neto)

Tributación sobre rendimiento neto (ingreso - gastos deducibles):

• Deducciones permitidas: predial, arbitrios, mantenimiento documentado, depreciación (5% anual sobre construcción), gastos administrativos.
• Tasa: 30% sobre el rendimiento neto.
• Retención del inquilino: si el inquilino es PJ peruana, debe retener el 30% del bruto. Tú recuperas la diferencia presentando declaración anual.
• Si el inquilino es PF, tú debes presentar declaración mensual del IR no-domiciliado.

Para inversor con propiedad de USD 200K, alquiler USD 14,400/año, deducciones reales USD 4,000:

• Rendimiento neto: USD 10,400
• IR 30%: USD 3,120
• Yield neto efectivo en bruto: 5.6% — meaningful reducción del 7.2% bruto.

Opción 2: domiciliarse fiscalmente en Perú (5% bruto)

Si pasas > 183 días/año en Perú, te conviertes en domiciliado fiscalmente. Implicaciones:

• Accedes al régimen 1ra categoría 5% sobre bruto. Simple y barato.
• Pero también tributas sobre rentas globales (no solo peruanas) en Perú. Si tienes ingresos en otros países, evaluar tratado de doble imposición.
• Perú tiene tratados con Brasil, Chile, México, Canadá, Corea del Sur, Portugal, Suiza, etc. Verifica el caso específico.

Para mayoría de inversores LATAM, residencia parcial en Perú (3-4 meses al año) puede ser viable y abre acceso al régimen favorable.

Opción 3: invertir vía persona jurídica peruana (PJ)

Constituir una empresa peruana (EIRL, SAC) propietaria del inmueble:

• Tasa empresarial: ~29.5% (régimen general) o ~10% sobre primeras 15 UIT (régimen MYPE).
• Permite deducciones operativas amplias (todos los gastos del inmueble).
• Distribución de utilidades a accionistas extranjeros: retención adicional 5%.
• Total efectivo combinado: ~34% para régimen general.

Solo justifica para cartera de 3+ inmuebles donde la complejidad operativa empresarial agrega valor (deducciones agresivas, sucesión planificada).

Proceso de compra paso a paso

Paso 1: identificación y due diligence

• Verificar propietario actual en SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) — partida registral.
• Verificar libre de cargas, gravámenes, hipotecas, embargos.
• Pagos al día de predial, arbitrios, servicios.
• Aprobaciones municipales del inmueble (licencia de obra, finalización de obra).
• Si edificio: pagos al día de mantenimiento, reglamento interno, asamblea de propietarios.

Paso 2: identificación tributaria

Necesitas RUC (Registro Único de Contribuyentes) o CIE (Carné de Identidad de Extranjería) o al menos CDI (Constancia de Domicilio del Extranjero). Trámite en SUNAT o vía representante apoderado.

Paso 3: cuenta bancaria peruana

Recomendable para:

• Recibir alquileres en PEN (legalmente debes recibirlos en cuenta).
• Pagar predial, arbitrios, servicios automatizados.
• Conversión PEN→USD/EUR vía mesa de cambio del banco.

Bancos: BCP, Interbank, BBVA, Scotiabank, Pichincha aceptan no domiciliados con documentación.

Paso 4: minuta de compraventa

Documento privado preparado por abogado o notario. Contiene:

• Identificación completa de partes y propiedad.
• Precio, forma de pago, plazo.
• Cláusulas de garantías.

Paso 5: escritura pública ante notario

Día del cierre. Ante notario peruano:

• Verificación de identidad y documentación.
• Pago del precio (transferencia bancaria recomendada para trazabilidad, especialmente para no domiciliado).
• Pago de alcabala (3% sobre exceso de 10 UIT).
• Firma de escritura.

Paso 6: inscripción en SUNARP

El notario tramita la inscripción. Plazo: 30-60 días. Solo tras inscripción eres legalmente propietario frente a terceros.

Costos totales para no domiciliado

Representante fiscal en Perú

Como no domiciliado generando renta peruana, debes nombrar un representante fiscal que actúe ante SUNAT por ti. Este es típicamente un contador peruano que:

• Presenta declaraciones mensuales y anuales.
• Atiende notificaciones de SUNAT.
• Gestiona pago de impuestos.

Costo típico: USD 50-150/mes según complejidad. Imprescindible para operar sin problemas tributarios.

Hipoteca para no domiciliado

Difícil pero no imposible. Los bancos peruanos prefieren prestar a no domiciliados con:

• Visa de residencia chilena, mexicana, colombiana, brasileña vigente.
• Ingresos documentados y apostillados.
• Saldos bancarios significativos.
• Enganche 40-50% (vs 20-30% para residente).

Tasas: USD 7-9% (mucho más alta que UF chilena o EUR española). La mayoría de inversores extranjeros prefieren comprar contado.

Repatriación de utilidades

Perú no tiene restricciones cambiarias significativas. Puedes:

• Recibir alquileres en cuenta peruana (PEN).
• Convertir a USD/EUR vía mesa de cambio bancaria.
• Transferir al exterior vía SWIFT.
• Ganancia de capital al vender: tributable 5% para PF (domiciliada) o 30% para no domiciliada sobre utilidad real.

Tipo de cambio PEN/USD relativamente estable (~3.5-4.0 últimos años). No equivalente a fricción cambiaria argentina o brasileña.

Cuándo conviene domiciliarse en Perú

Domiciliarse fiscalmente vale la pena si:

• Tienes 3+ inmuebles peruanos generando alquileres significativos.
• Tus otros países de residencia tienen tratado de doble imposición con Perú (evitas doble tributación).
• Puedes cumplir realmente con > 183 días/año en Perú (no fraudar).
• El diferencial de 5% bruto vs 30% neto compensa el cambio.

Para inversor con 1 inmueble único, generalmente no compensa el costo de mudanza fiscal. El régimen no-domiciliado al 30% sobre neto sigue produciendo retornos competitivos para Perú dado el ticket de entrada bajo y la apreciación esperada.