Inmuebles en Argentina: refugio, no flujo.
El ladrillo argentino no es un negocio de cap rate — es un instrumento de preservación de capital en dólares con upside de demanda turística post derogación de la Ley de Alquileres. Quien lo evalúa con métricas tradicionales no entiende el mercado. Quien no las usa, se confunde la suerte con estrategia.
Dólar argentino en vivo
El inmueble en Argentina se transa en dólar billete (blue/MEP), no al tipo oficial. Esta es la brecha que define tu poder de compra real.
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El contexto que ningún folleto explica
Argentina opera con dos economías paralelas. La oficial usa peso, la real usa dólares billete. Los inmuebles se compran en dólares físicos, casi siempre con escribano interviniendo. El precio se publica en dólares. El alquiler tradicional se cobra en pesos pero los modelos rentables (temporario, dólar billete) están dolarizados.
- El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres en diciembre 2023 (vigente desde julio 2020). El mercado se liberó: contratos libres en plazo, moneda y ajuste.
- La oferta de alquiler tradicional creció ~140% en CABA en 6 meses (datos ZonaProp y RC Consultores).
- Alquileres en USD ya son legales abiertos — quien antes lo hacía bajo mesa, ahora lo publicita.
- El blanqueo 2024-2025 permitió regularizar inmuebles no declarados a costo bajo, incrementando oferta legal.
Cuatro mercados con lógicas distintas
CABA (Buenos Aires) 3–6% USD
Mercado más profundo y dolarizado. Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito. Precios USD/m² 12-25% por debajo del pico 2017.
$3,400 USD/m² medio
$2,100
Tesis: precio histórico bajo + recuperación demanda + alquileres dolarizados. Para preservación + flujo.
GBA Norte 4–7% USD
San Isidro, Vicente López, Nordelta. Demanda corporativa y residencial premium con buena liquidez en dólares.
$2,800 Δ 5a
-8%
Tesis: familias profesionales, alquileres en USD más fáciles, menor regulación.
Córdoba capital 6–9% USD
Mercado universitario fuerte (UNC). Nueva Córdoba, General Paz, Centro. Precios 40% más bajos que CABA, yields más altos.
$1,250 Δ 5a
+5%
Tesis: arriendos estudiantiles, ticket bajo, yields decentes en USD.
Mendoza 5–10% USD
Mercado turístico/enoturismo + residencial estable. Chacras de Coria, Godoy Cruz, Ciudad de Mendoza.
$1,400 Δ 5a
+2%
Tesis: turismo vínico, vacacional, alquileres temporarios premium.
Fiscalidad argentina, en limpio
| Concepto | Tasa | Quién paga | Detalle |
|---|---|---|---|
| ITI (Impuesto Transferencia Inmuebles) | 1.5% | Vendedor PF | Solo para adquisiciones anteriores al 1/1/2018 |
| Impuesto a las Ganancias venta | 15% | Vendedor PF | Adquisiciones desde 2018. Sobre utilidad real ajustada. |
| Ganancias sobre alquileres | 5–35% | Arrendador PF | Acumula con otras rentas, progresivo. Deducciones reales. |
| Bienes Personales | 0.5–1.75% | PF con patrimonio > mínimo | Sobre valor fiscal del inmueble. 2024: alícuotas reducidas. |
| ABL CABA / Tasas municipales | ~1–2% anual valor fiscal | Propietario | Equivalente predial. Cobertura barrido, alumbrado, limpieza. |
| Sellos CABA | 3.5% | Comprador + vendedor (compartido) | Sobre precio. Otras provincias 1.5-4%. |
| IVA construcción nueva | 10.5% – 21% | Comprador | Vivienda nueva al constructor |
| COTI | Aviso AFIP | Vendedor | Obligatorio para inmuebles superiores a un monto definido por AFIP |
Comprar con dólares billete: cómo se hace
Casi todas las operaciones inmobiliarias argentinas se cierran con dólares físicos pasados por escribanía. Este proceso es legal, está regulado, y es la práctica estándar:
- Boleto de compraventa: contrato preliminar firmado entre partes, con seña (típicamente 30%).
- Verificación de billetes: el escribano contrata empresa especializada que valida autenticidad de cada dólar físico el día del cierre.
- Escritura traslativa de dominio: ante escribano, con presencia de comprador, vendedor y verificador.
- Inscripción en Registro de la Propiedad Inmueble: trámite posterior a cargo del escribano.
- Cuentas comitentes: alternativa para extranjeros, donde el banco custodia y libera los fondos al cierre.
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