Para quien viene de México, Colombia o España, comprar un inmueble en Buenos Aires resulta culturalmente extraño: nadie usa transferencia bancaria, todo se cierra con dólares físicos verificados, y un escribano protagoniza el acto en lugar del banco. Es un proceso legal, regulado y seguro — si se sigue el guion. Esto es el guion completo.
Por qué dólares billete
Por restricciones cambiarias acumuladas durante 15 años, los argentinos no pueden retirar libremente dólares del banco para una compra inmobiliaria. La consecuencia: el mercado se dolarizó completamente fuera del sistema bancario formal. El precio se publica en USD, la operación se cierra en USD físicos, y el escribano da fe pública del acto.
Tras el blanqueo 2024–2025 y la flexibilización cambiaria, las cuentas en dólares (CCL, MEP, CAES) están permitiendo más operaciones por transferencia, pero el grueso sigue siendo billete físico.
El proceso, paso a paso
Paso 1: Reserva
Una vez identificada la propiedad, se firma reserva por monto bajo (USD 1,000 – 5,000) que garantiza que la propiedad sale del mercado mientras se hace due diligence. Si compras, se imputa al precio. Si te bajas sin causa, lo pierdes.
Paso 2: Estudio de títulos
El escribano (elegido por el comprador en CABA) revisa:
- Cadena de títulos hasta 20 años hacia atrás.
- Libre de hipotecas, embargos, restricciones.
- Plano aprobado y conformidad con el destino.
- Estado del consorcio (administración condominal), expensas y deudas.
- Certificado de dominio reciente del Registro de la Propiedad Inmueble.
Tiempo: 7-15 días. Costo: incluido en honorarios escribano.
Paso 3: Boleto de compraventa
Contrato privado entre partes firmado ante escribano (preferible) o por sí mismas. Contiene:
- Identificación completa de partes y propiedad.
- Precio, moneda, forma de pago.
- Seña: típicamente 30% del precio.
- Plazo para escrituración (45-90 días).
- Cláusulas de penalidad y obligaciones.
La seña se entrega en dólares billete el mismo día del boleto, contra recibo. Riesgo: con boleto no eres dueño aún. Si vendedor incumple, recibes el doble de la seña como indemnización pero la propiedad no es tuya hasta escriturar.
Paso 4: COTI (si aplica)
El vendedor debe tramitar el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble) ante AFIP cuando el precio supera un monto definido. Sin COTI no se puede escriturar. Trámite online relativamente rápido.
Paso 5: Día del cierre — verificación y escritura
Día clave. El comprador lleva los dólares físicos a la escribanía. El proceso típico:
- Llegada de billetes: en una valija, escoltado o no según monto.
- Verificación profesional: empresa contratada (Prosegur, Brink's, o servicios similares) examina cada billete con máquinas y luz UV. Costo: 0.5-1% del monto.
- Lectura de la escritura: el escribano lee la totalidad del acto.
- Pago y entrega: dólares pasan del comprador al vendedor en presencia del escribano y del verificador.
- Firmas: comprador, vendedor, escribano.
- Entrega de llaves y posesión.
Paso 6: Inscripción registral
El escribano tramita la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Tarda 30-90 días. Hasta entonces, tienes la escritura pero no aparece formalmente como tuyo en el registro. No es problema operativo — la escritura te da plenitud de derecho.
Costos totales más allá del precio
| Concepto | % sobre precio | Quién paga |
|---|---|---|
| Honorarios escribano | 1.5–2% | Comprador |
| Sellos CABA | 3.5% (compartido) | Habitualmente 50/50 |
| Inscripción Registro | 0.2% | Comprador |
| Comisión inmobiliaria CABA | 4% (cada parte) | Comprador y vendedor |
| Verificación de billetes | 0.5–1% | Comprador |
| Certificados varios | 0.1–0.3% | Vendedor |
| Total típico comprador | ~7–9% |
Para no residentes: lo que tenés que saber
- No necesitás residencia para comprar inmueble en CABA. Sí necesitás CDI (Clave de Identificación) o CUIT (si vas a alquilar y declarar) ante AFIP.
- Cuenta argentina no es obligatoria: muchos extranjeros operan sin cuenta local. Si vas a alquilar formalmente, tendrás que abrirla.
- Ingresar dólares al país: declarable si superás USD 10,000 al ingresar por aeropuerto. La declaración es trámite estándar — no es problema legal, solo papel.
- Alternativa cuenta comitente: bancos como Galicia, Santander, BBVA permiten cuentas en USD para no residentes con menor fricción que antes. Crítico para evitar manejar grandes sumas en efectivo.
- Bienes Personales: aplica a no residentes sobre bienes situados en Argentina. Tasa preferencial reducida desde 2024 mientras no superes umbrales. Designar responsable sustituto local es práctica común.
Errores comunes
- Pagar fuera del cierre: nunca entregues dólares sin verificación profesional y sin escribano. Pérdidas históricas significativas para quienes lo hicieron.
- Boleto sin sello: sellar el boleto inmediatamente en AGIP cuesta menos que tener que justificarlo en caso de conflicto.
- Asumir que el corredor te defiende: en CABA el corredor cobra a ambas partes. Tu defensa real es el escribano (que elegís vos) y un abogado independiente si la operación es grande.
- No revisar expensas históricas: edificios con expensas extraordinarias frecuentes son agujeros de capex futuro.
- Subestimar Bienes Personales: para inversionistas grandes este impuesto puede ser significativo. Calculalo antes de cerrar.
Cuándo conviene 2026
Los precios USD/m² en CABA siguen 12-25% por debajo del pico 2017. La oferta de alquileres tradicionales se duplicó tras el DNU 70/2023, abaratando alquileres en pesos pero también facilitando alquileres en USD a no residentes y profesionales. Mercados como Palermo, Recoleta, Belgrano R y Caballito presentan combinación atractiva de precio bajo histórico y demanda dolarizada en alza.
Fuentes
- AFIP — Régimen COTI y operaciones inmobiliarias.
- Colegio de Escribanos CABA — Guía operativa 2024-2025.
- ZonaProp, Reporte Inmobiliario — Estadísticas USD/m² CABA.
- DNU 70/2023 — Texto y reglamentaciones derivadas.