Antes de diciembre 2023, los argentinos vivían bajo la Ley de Alquileres 27.551 (vigente desde julio 2020): contratos forzados a 3 años, ajustes anuales por índice ICL, alquileres en pesos. El resultado fue catastrófico: la oferta cayó 75% en CABA, los alquileres reales se dispararon, y miles de propietarios pasaron sus departamentos a alquiler temporario tipo Airbnb para escapar la regulación. El DNU 70/2023 derogó esa ley y reabrió el alquiler tradicional — pero el temporario sigue siendo el modelo más rentable.
El antes y después
| Variable | Pre DNU (2020-2023) | Post DNU (2024+) |
|---|---|---|
| Plazo mínimo contrato | 3 años | Libre acuerdo (mín. 24 meses para vivienda) |
| Ajuste alquiler | Anual por ICL obligatorio | Libre periodicidad y fórmula |
| Moneda | Pesos obligatorio | Cualquier moneda, USD permitido |
| Garantías | Restringidas | Libres |
| Oferta alquiler tradicional CABA | Caída 75% | +140% en 6 meses post-DNU |
Por qué el temporario sigue siendo más rentable
Aún con el alquiler tradicional liberado y las ventajas del nuevo régimen, el temporario produce 2-4x más ingreso bruto por mes en zonas turísticas y demanda corporativa estable. Los costos operativos son más altos (limpieza, gestión, plataformas) pero el spread justifica el modelo en muchas zonas.
Modelos de alquiler temporario en Argentina
- Stays cortos (1-15 días): turismo puro. Airbnb, Booking. Mayor rotación, mayor ingreso, mayor fricción.
- Stays medios (15-90 días): expatriados, ejecutivos, nómadas. Mejor balance. Plataformas como Bynd, Casual, RentyTravel.
- Corporativo (3-6 meses): empresas que reubican empleados. Contratos directos con compañías. Menor rotación, ingreso confiable en USD.
Números reales por zona — CABA
| Zona | ADR USD | Ocupación | Ingreso bruto/mes | Yield bruto USD |
|---|---|---|---|---|
| Palermo Hollywood | $75–110 | 72% | $1,950–2,750 | 9–13% |
| Palermo Soho | $70–100 | 75% | $1,800–2,500 | 9–13% |
| Recoleta | $80–120 | 68% | $1,950–2,700 | 8–12% |
| Belgrano | $60–85 | 70% | $1,500–2,000 | 7–11% |
| San Telmo | $50–75 | 65% | $1,200–1,650 | 8–12% |
(Base: monoambiente o 2 ambientes amueblado de 35-55 m², valor compra USD 140K-220K)
Costos operativos completos
- Operador / co-host local: 18-25% del ingreso bruto. Indispensable si no vivís en Buenos Aires.
- Limpieza profunda entre estadías: USD 30-50 por turnover, repercutido al huésped vía cleaning fee.
- Plataforma: 14-17% Airbnb total (host + guest fees absorbidos).
- Expensas consorcio: variable, en Palermo medio puede ser USD 150-300/mes.
- ABL CABA + Patentes: ~1.5% anual del valor fiscal.
- Servicios incluidos (luz, gas, internet, agua): USD 80-150/mes en monoambiente con AC.
- Reposición: blancos, mobiliario, electrodomésticos. Asume 5-7% de los ingresos.
- Ganancias / Monotributo: el alquiler temporario suele calificar como servicio y entrar al régimen de monotributo o categorías superiores. Consulta con contador local.
Total opex realista: 35-50% sobre ingresos brutos. Yield neto USD: 5-8% típico en Palermo/Recoleta, 6-9% en zonas secundarias buenas.
Regulación CABA específica
CABA exige registro de alquileres temporarios desde 2023 (Ley 5859 modificada). Pasos:
- Inscripción en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos del Ente de Turismo CABA.
- Constancia de habilitación para uso turístico.
- Cumplimiento de normas de seguridad e higiene.
- Tasa anual.
No todos los edificios permiten el uso turístico — verificá el reglamento del consorcio antes de comprar.
Mendoza como alternativa
Para inversionistas con menor capital (USD 80-130K), Mendoza ofrece:
- Departamentos 2 amb en Chacras de Coria, Godoy Cruz: USD 90-130K.
- ADR USD 55-90 en alta temporada (enoturismo dic-abr).
- Ocupación anual 55-65%.
- Yield bruto USD 9-12% típico.
Mayor estacionalidad pero menor competencia y costo inicial más accesible.
Fiscalidad del temporario
- Monotributo: si ingresos están bajo topes, simple y barato. Pago mensual fijo.
- Responsable Inscripto: si superas topes monotributo, debes facturar con IVA 21%, sumar a Ganancias, aportes autónomos.
- Bienes Personales: el inmueble entra al patrimonio.
- Ingresos Brutos CABA: 4% sobre ingresos por hospedaje.
- Servicios digitales: AFIP retiene IVA y Ganancias en pagos vía plataformas extranjeras (Airbnb).
¿Para quién tiene sentido?
- Inversionista local con tiempo de gestionar o tercerizar localmente.
- No residente que valora ingreso en USD + valor de uso (departamento propio para venir).
- Capital USD 100K-300K que puede comprar de contado en CABA o Mendoza.
- Tolerancia a regulación cambiante — el DNU 70 puede ser revisado por nuevos gobiernos.
Fuentes
- Decreto 70/2023 — Texto oficial.
- Ley CABA 5859 — Registro Alquileres Temporarios Turísticos.
- AirDNA — Reportes Buenos Aires, Mendoza 2024-2025.
- RC Consultores, Reporte Inmobiliario — Datos mercado CABA.