Calculadora pre-filtrada · Perfil primer inversor
Calculadora para tu primera inversión inmobiliaria LATAM.
Si es tu primera operación inmobiliaria cross-border, el cálculo prioriza simplicidad fiscal, ticket alcanzable y baja fricción operativa. Esta es la versión del comparador 8 mercados específica para tu perfil — incluyendo lo que típicamente subestiman los principiantes.
Tu perfil inversor
El primer inversor LATAM enfrenta variables específicas:
- Capital típico: USD 60-150K (ahorros profesionales, herencia parcial, indemnización).
- Horizonte: 10-15 años (suficiente para amortizar errores y capturar plusvalía).
- Tolerancia operativa: pasiva. No tenés tiempo para gestionar Airbnb a distancia y no tenés red local de operadores.
- Prioridad: aprender el oficio con baja exposición. Si fallás, querés fallar con USD 80K, no con USD 400K.
- Residencia fiscal: típicamente país de origen.
Parámetros pre-cargados para tu perfil
| Parámetro | Valor pre-cargado |
|---|---|
| Capital disponible | USD 100,000 |
| Horizonte | 10 años |
| Objetivo | Equilibrio yield + plusvalía |
| Tolerancia operativa | Pasivo (renta tradicional) |
| Residencia fiscal | LATAM (no UE) |
Los 3 mercados que mejor encajan para empezar
🇲🇽 México (RESICO)
RESICO 2.5% sobre bruto = el régimen fiscal más simple de LATAM. Mérida, Querétaro, GDL ofrecen tickets accesibles con demanda profesional estable.
🇵🇪 Perú (régimen 5%)
1ra categoría 5% sobre bruto = simplicidad fiscal extraordinaria. Lima Surco / San Borja con tickets desde USD 90K + mercado USD de facto.
🇨🇴 Colombia
Tickets desde USD 60K (Cali, Bogotá periferia, Medellín Belén). Demanda local sólida. Régimen cedular RNL más complejo que MX/PE.
Evitar como primer inversión cross-border:
- Argentina: USD billete + escribanía + volatilidad regulatoria = curva de aprendizaje muy empinada para principiante.
- Brasil: idioma portugués + Holding Patrimonial + FX BRL volátil = complejidad alta.
- España IRNR 24% bruto: si LATAM no UE, el impacto fiscal te aplastará yields. Mejor empezar local LATAM antes de cruzar Atlántico.
- Portugal post-2024: NHR cerrado + IFICI restrictivo = ya no tiene el atractivo automático.
- Uruguay: ticket alto (USD 250K+) y yields modestos = no funciona para primer inversor con USD 100K.
Lo que típicamente subestima el primer inversor
Errores comunes que cuestan dinero real:
- Subestimar opex: el "yield bruto 7%" del folleto se convierte en yield neto 3-4% después de gastos, mantenimiento, vacancia, impuestos. Asumí 35-50% de erosión sobre bruto.
- Sobrevalorar Airbnb: las cuentas de Airbnb en folletos asumen 85% ocupación y ADRs pico. Realidad: 55-65% ocupación y ADRs ponderados 30-40% menores.
- Olvidar costos de salida: comisiones inmobiliarias (4-6%), impuesto a ganancia capital (5-30% según país), comisiones de venta y notario. Suma 8-12% que se descuenta de tu plusvalía.
- No verificar reglamento de propiedad horizontal: edificios que prohíben Airbnb anulan toda la tesis si comprás esperando hospedaje.
- Confiar en proyecciones del desarrollador: presales con yields garantizados raramente cumplen lo prometido a los 3-5 años.
Estrategia recomendada para primer inversor
- Empezá en tu propio país: tu primera inversión inmobiliaria debería ser donde entendés perfectamente el sistema fiscal, legal y operativo. Cross-border es siguiente paso, no primer paso.
- Si insistís en cross-border: elegí país con régimen fiscal simple (MX RESICO o PE 5%) + ticket bajo + idioma compartido.
- Modelo arriendo tradicional largo: 12-24 meses con inquilino profesional local. Cero Airbnb hasta que entiendas la operación.
- Contratá administrador inmobiliario local: 7-10% del ingreso. No vale la pena ahorrar esto para luego perder semanas resolviendo problemas.
- Visitá la ciudad antes de comprar: 1-2 semanas mínimo. Caminá el barrio en distintos horarios y temporadas.
Probá la calculadora con estos parámetros
El comparador se cargará con valores típicos del perfil primer inversor. Ajustalos para tu situación.
Abrir comparador →Lecturas para empezar bien
- Impuestos Airbnb en México — para entender RESICO antes de Mérida o CDMX.
- Régimen del 5% peruano — el más simple de LATAM.
- Cómo calcular ROI real — fórmulas honestas sin marketing.
- Cap rate explicado — métrica básica para evaluar cualquier operación.
- Glosario inmobiliario — 72 términos que vas a encontrar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona esta calculadora?
La calculadora combina supuestos macroeconómicos (inflación local, FX drift vs USD, plusvalía esperada) con parámetros operativos (yield bruto típico, opex por modelo, fiscalidad) y los proyecta al horizonte que elijas. El resultado es TIR estimada en USD considerando costos de cierre, costos de venta e impuestos aplicables.
¿Los datos son actualizables en tiempo real?
Los supuestos editoriales (yields, plusvalía, fiscalidad) los revisamos trimestralmente con ventana visible. Los tipos de cambio FX están conectados a APIs públicas con cache de 1 hora — ver /datos/ para detalles. Si los valores reales se desvían >5% de los supuestos, actualizamos los modelos.
¿Sirve esta calculadora como asesoría de inversión?
No. Es herramienta informativa y analítica. No constituye recomendación personalizada, asesoría tributaria ni asesoría legal. Cada decisión inmobiliaria seria requiere contador, abogado y notario locales considerando tu situación particular.
¿Qué pasa si mi caso difiere del modelo?
Los modelos asumen propiedad bien ubicada, operación profesional y comportamiento de mercado promedio. Tu caso particular puede diferir ±30-50% según propiedad específica, operador, eventos puntuales. Usa los resultados como base de comparación entre mercados, no como predicción exacta para una propiedad específica.