Entre 2020 y 2023, Medellín se convirtió en el mejor mercado Airbnb de LATAM hispanohablante. Un departamento de 60 m² en El Poblado pagaba el ticket de compra en 5-6 años. En 2024 los ADRs empezaron a comprimirse, la oferta se duplicó y el Concejo aprobó restricciones. Esto es lo que un inversionista necesita entender antes de seguir comprando.
La fiebre 2020–2023
El cóctel fue casi único: pandemia + remote work + tipo de cambio favorable + escena gastronómica/cultural en ascenso + influencers norteamericanos. AirDNA reportó crecimiento de listings activos en El Poblado del 280% entre 2020 y 2023. ADR promedio pasó de USD 40 a USD 105 en zonas premium.
2024–2025: la corrección visible
Tres fenómenos simultáneos:
- Sobreoferta: nuevos edificios entregados con 60-80% de unidades destinadas a Airbnb. Pasó de "operadores boutique" a "todos contra todos".
- Caída de ADR: en El Poblado los precios efectivos cayeron 18-25% desde el pico. Ocupación bajó 8-12 puntos.
- Presión regulatoria: el Acuerdo 168 de 2023 y reglamentos derivados restringieron el alquiler turístico en propiedades horizontales sin autorización explícita de la asamblea.
El marco regulatorio actual
| Instrumento | Alcance | Implicación práctica |
|---|---|---|
| Ley 675 de 2001 (Propiedad Horizontal) | Nacional | Edificios pueden prohibir alquiler turístico vía reforma de reglamento por mayoría calificada |
| Decreto 1340 de 2020 + reglamentación 2023 | Nacional | Registro Nacional de Turismo (RNT) obligatorio |
| Acuerdo 168 de 2023 Concejo Medellín | Municipal | Lineamientos de uso del suelo y restricciones para hospedaje no hotelero en zonas residenciales |
| Reglamentos PH específicos | Edificio | Cada edificio puede prohibirlo. Verifica antes de comprar. |
Cifras de operación realistas 2026
| Zona | ADR USD | Ocupación anual | Yield bruto |
|---|---|---|---|
| El Poblado (zona rosa) | $70–90 | 62% | 7–9% |
| El Poblado (residencial) | $55–75 | 68% | 8–11% |
| Laureles–Estadio | $45–65 | 70% | 9–13% |
| Envigado–Sabaneta | $40–55 | 66% | 8–11% |
| Centro–Prado | $30–45 | 55% | 6–9% |
Costos que casi nadie suma completos
- Administración (limpieza, llaves, check-in): 18-25% del ingreso si tercerizas con operador local.
- Cuotas administrativas condominales: significativas en edificios premium con piscina/gym.
- Reposición de mobiliario: roya/humedad acelera desgaste. Asume 4-6% de los ingresos.
- Plataforma + impuestos plataforma: 14-17% Airbnb (host + guest).
- Retención en la fuente + cédula no laboral si supera topes: 3.5% retenida + 0-39% en anual.
- RNT: registro obligatorio y aporte parafiscal (4% sobre ingresos por hospedaje a Fontur).
¿Sigue siendo buen negocio?
Para inversionista nuevo entrando en 2026: rendimiento neto realista de 4-7%, no los 11-15% que se vendían en 2022. Comparable a una vivienda en arriendo tradicional bien ubicada en Bogotá, con más fricción operativa y riesgo regulatorio. Conviene si:
- Compras en presales con descuento real (15%+ vs entrega).
- Verificas reglamento PH antes de cerrar — y mejor si tienes mayoría favorable en la asamblea.
- Tu zona tiene oferta limitada estructural (alguna zona de Laureles, Envigado).
- Operas tú mismo o con socio local de confianza.
Qué sigue
El Concejo discute regulaciones más específicas para 2026-2027 incluyendo posible limitación numérica por edificio. Algunos edificios premium ya están "convertiendo" parte de su oferta a renta tradicional larga. La oportunidad ya no es Airbnb puro — es comprar bien y tener flexibilidad para alternar entre modelos.
Fuentes
- AirDNA Market Reports — Medellín 2020-2025.
- Concejo de Medellín — Acuerdo 168 de 2023.
- MinCIT / Fontur — RNT y reglamentación nacional.
- Galería Inmobiliaria, La Haus — Reportes de precios 2024-2025.