Los arrendadores colombianos enfrentan un sistema de impuestos en tres capas: retención en la fuente mensual, declaración cedular anual y predial municipal. Más ganancia ocasional al vender. Cada capa tiene una mecánica distinta y entenderlas mal es el error fiscal más común — el SAT colombiano (DIAN) emite glosas hasta cinco años después.
Capa 1: retención en la fuente
Cuando arriendas a una persona jurídica o a un "agente retenedor" (definido en el Estatuto Tributario), el inquilino te retiene 3.5% mensual sobre el canon bruto y lo entrega a la DIAN a tu nombre. Esa retención no es un impuesto definitivo: es un anticipo abonable contra tu declaración anual.
Si arriendas a persona natural sin obligación de retener (típico de vivienda familiar), no hay retención mensual y tú declaras directo en abril del año siguiente.
Capa 2: declaración cedular anual
Colombia divide la renta en cinco cédulas. Los arriendos van en la cédula de rentas no laborales (excepto si calificas como rentista de capital pasivo en cuyo caso van en rentas de capital — distinción técnica, consulta con tu contador).
La cédula no laboral aplica la tabla del Art. 241 del Estatuto Tributario, progresiva del 0% al 39%. La base es ingresos − costos y deducciones imputables.
| Base gravable (UVT) | Tarifa marginal |
|---|---|
| 0 – 1,090 | 0% |
| 1,090 – 1,700 | 19% |
| 1,700 – 4,100 | 28% |
| 4,100 – 8,670 | 33% |
| 8,670 – 18,970 | 35% |
| 18,970 – 31,000 | 37% |
| > 31,000 | 39% |
UVT 2026: aprox COP $49,800 (verifica resolución DIAN). Los rangos en pesos se actualizan cada año.
Deducciones permitidas
- Predial pagado del inmueble arrendado.
- Cuota de administración (administración condominal).
- Intereses de crédito hipotecario sobre el inmueble (no sobre vivienda habitual del contribuyente).
- Reparaciones documentadas con factura electrónica.
- Comisión de administración inmobiliaria si tercerizas.
- Seguros del inmueble.
- Depreciación: no aplica para persona natural propietaria que arrienda — solo para personas jurídicas.
Regla práctica: conserva todas las facturas electrónicas. Sin ellas la deducción se pierde y la DIAN puede cruzar reportes desde 2023 con plataformas como Airbnb y Booking.
Capa 3: Predial Unificado
Impuesto municipal anual sobre el avalúo catastral. Tasas:
- Bogotá: 0.5–1.6% según estrato y destino.
- Medellín: 0.5–1.4%.
- Cartagena: 0.5–1.6%.
- Cali: 0.5–1.6%.
Pago anual con descuento por pronto pago en enero-febrero (típicamente 10%).
Al vender: ganancia ocasional vs renta normal
Si vendes con tenencia mayor a 2 años: ganancia ocasional al 15% sobre utilidad. Es un régimen separado de la renta cedular, no se acumula. Buen tratamiento.
Si vendes con tenencia menor a 2 años: la utilidad va a renta normal (cédula general), tarifa progresiva hasta 39%. Castigo fuerte al flipping.
La utilidad se calcula sobre costo fiscal actualizado (con factores que publica la DIAN anualmente). Conserva escritura, mejoras documentadas, e impuesto de registro pagado al adquirir.
Trampa de Airbnb / arriendo de corta duración
Hospedaje turístico (estancias menores a 30 días con servicios) puede recalificarse como actividad comercial y entrar a cédula general en lugar de no laboral. Si superas ciertos topes (4 inmuebles o ingresos elevados), te conviertes en "establecimiento de hospedaje" sujeto a:
- RNT obligatorio.
- Aporte parafiscal 4% a Fontur.
- Posible IVA 19% (régimen común).
- ICA municipal.
Consulta con contador antes de escalar más allá de 2-3 unidades. La línea entre "PF arrendando" y "negocio de hospedaje" es delgada y costosa cruzarla por error.
Patrimonio: el impuesto a la riqueza
Para PF con patrimonio líquido superior a 72,000 UVT (~$3.5B COP en 2026), aplica impuesto al patrimonio anual del 0.5-1.5%. Los inmuebles entran al patrimonio por valor patrimonial (mayor entre avalúo catastral y costo fiscal).
Optimización legal
- Si tu marginal es alto, considera estructurar vía sociedad — la PF paga 35-39% marginal mientras la sociedad paga 35% plano + dividendos.
- Documenta cada deducción con factura electrónica oportuna.
- Aprovecha el descuento por pronto pago de predial.
- Pagos a operadores formales (con factura) son deducibles; pagos en efectivo a "el muchacho que limpia" no lo son.
- Si planeas vender, espera a cumplir 2 años de tenencia para acceder a ganancia ocasional 15%.
Fuentes
- Estatuto Tributario Nacional — Arts. 241, 300-317.
- DIAN — Resoluciones UVT 2024-2026.
- Ley 1819 de 2016 — Reforma Tributaria estructural.
- Ley 2277 de 2022 — Reforma tributaria reciente.