México · Quintana Roo · Lectura crítica
Tulum.
Tulum.
El caso real de sobreoferta en LATAM 2026.
Inventario de condominios se duplicó en cinco años. Ocupación turística cayó del 72% al 54%. Plusvalía real −6.3% 2020-2025. La narrativa "Tulum siempre gana" murió contra los datos.
Por zona
Costa, jungla, pueblo.
| Zona | Precio/m² | Yield bruto Airbnb | Ocupación 2025 | Plusvalía real 5a |
|---|---|---|---|---|
| Costa (Beach Road) | $72,000 | 9.4% | 48% | −8% |
| Jungla (Aldea Zama) | $45,000 | 11.6% | 54% | −5% |
| Tulum Centro / Pueblo | $32,000 | 8.8% | 62% | +2% |
| Region 8 / Region 15 | $24,000 | 8.4% | 58% | +12% |
Notar: las zonas con peor desempeño 2020-2025 son las que recibieron más inversión especulativa de pre-venta. El pueblo y regiones tradicionales conservan mejor valor.
Los riesgos reales
Sobreoferta, regulación, infraestructura.
Riesgo · Alto
Sobreoferta condos
Inventario costa + jungla se duplicó 2020-2025. Más pre-venta entregándose 2026-2027. Presión adicional sobre precios y ocupación.
Riesgo · Medio
Regulación uso de suelo
Quintana Roo endurece requisitos para hospedaje turístico-comercial. Algunos desarrollos enfrentan multas o regularización.
Riesgo · Estructural
Sargazo + agua + servicios
Crisis recurrentes de sargazo erosionan el atractivo turístico premium. Agua y drenaje saturados. Experiencia del huésped degradada.
Preguntas frecuentes
¿Qué métricas cubre el perfil de Tulum?
USD/m² central, yield bruto histórico, impuestos de compra y tenencia, residencia/visa típica para extranjeros, e IRR proyectado a 5 años en 3 escenarios.
¿De dónde vienen los datos?
Fuentes oficiales públicas: banco central, instituto de estadística nacional, ley fiscal publicada. Yields son rangos típicos de los últimos 24 meses, no spot.
¿Hay deep dives por barrio?
Sí — los análisis específicos por colonia/barrio están en /articulos/ del país correspondiente. Tulum es el marco macro; los artículos amplifican por zona.
¿Es asesoría individual?
No. Es contenido editorial. Para decisiones sobre tu capital consultá asesor fiscal en tu jurisdicción.