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Miami.
Miami.
Capital LATAM en USD. Pero ojo con Surfside.
Destino histórico del capital argentino y mexicano premium. Plusvalía sostenida, pero la ley Surfside (post-Champlain Towers 2021) cambió la matemática de condos viejos: assessments masivas + costos legales = ROI menor del esperado.
Por zona
Brickell, Miami Beach, Doral, Wynwood.
| Zona | USD/m² | Renta USD 2bd | Yield bruto | HOA típica | Perfil |
|---|---|---|---|---|---|
| Brickell | $8,500 | $3,900 | 5.5% | $1,100/mes | Profesional LATAM |
| Miami Beach (SoBe) | $11,200 | $4,400 | 4.7% | $1,800/mes | Premium + corta |
| Edgewater | $7,800 | $3,500 | 5.4% | $950/mes | Inversor reciente |
| Doral | $4,800 | $2,750 | 6.9% | $600/mes | Familia hispana |
| Coral Gables | $6,500 | $3,100 | 5.7% | $700/mes | Familia premium |
| Wynwood / Midtown | $6,200 | $2,900 | 5.6% | $850/mes | Joven creativo |
Lo que cambió 2022-2026
Surfside law + HOA assessments + property tax.
Regulación
Florida Senate Bill 4-D ("Surfside Law")
Inspección estructural obligatoria a 25-30 años de edad, reservas mínimas, assessments masivas para condos viejos. Cambia radicalmente la matemática de condos pre-2000.
Costo
HOA crecientes
HOAs en Miami Beach subieron 35-60% 2022-2025. Cap rate efectivo se erosionó. Antes de comprar, exigir 5 años de actas + reservas.
Fiscal
Property tax + insurance
Property tax ~1.05-2% del valor anual. Seguro de hurricane subió 50% 2022-2025. Tres líneas de costo sostenido que el bruto-yield esconde.
Preguntas frecuentes
¿Qué métricas cubre el perfil de Miami?
USD/m² central, yield bruto histórico, impuestos de compra y tenencia, residencia/visa típica para extranjeros, e IRR proyectado a 5 años en 3 escenarios.
¿De dónde vienen los datos?
Fuentes oficiales públicas: banco central, instituto de estadística nacional, ley fiscal publicada. Yields son rangos típicos de los últimos 24 meses, no spot.
¿Hay deep dives por barrio?
Sí — los análisis específicos por colonia/barrio están en /articulos/ del país correspondiente. Miami es el marco macro; los artículos amplifican por zona.
¿Es asesoría individual?
No. Es contenido editorial. Para decisiones sobre tu capital consultá asesor fiscal en tu jurisdicción.