Buenos Aires.
El laboratorio mundial de la inversión defensiva.
Precios USD planos pero el ladrillo sigue siendo la reserva de valor preferida del argentino. Derogación parcial de la Ley de Alquileres 27.551 cambió el panorama de renta 2024-2026.
USD/m² real, no listado.
Los precios de listado en CABA típicamente exceden el de cierre en 8-15%. Esta tabla refleja transacciones cerradas con escritura, no asking price.
| Barrio | USD/m² medio | Renta USD mes 2bd | Yield bruto | Comprador típico |
|---|---|---|---|---|
| Palermo | $2,650 | $950 | 4.7% | Profesional + inversor AR |
| Recoleta | $3,100 | $1,050 | 4.4% | Premium AR + extranjero |
| Belgrano R | $2,400 | $850 | 4.6% | Familia profesional |
| Núñez | $2,200 | $750 | 4.4% | Familia + premium ribera |
| Caballito | $1,950 | $680 | 4.5% | Familia clase media |
| Villa Crespo | $1,900 | $700 | 4.8% | Joven profesional |
| Almagro | $1,700 | $620 | 4.8% | Inversor emergente |
| San Telmo | $1,800 | $680 | 4.9% | Airbnb + turismo |
Reserva de valor, no yield.
USD/m² lateral-bajista 2018-2024
El USD/m² CABA cayó ~25% en ese periodo. La propiedad conservó valor en USD pero no apreció. Es defensa, no ataque.
Post-Ley 27.551 (derogación parcial 2023)
Vuelta a contratos más cortos y libertad de ajuste. Yields se recuperaron de ~2.5% a ~4.5%. Estabilización del mercado de alquiler post-pandemia.
Dólar oficial vs MEP
El comprador puede pagar en USD billete o vía dólar MEP. La brecha histórica genera arbitraje implícito. Verificar siempre tipo de cambio efectivo de la operación.