España es el destino #1 del capital inmobiliario latinoamericano: cobertura en euros, hipoteca a tipo fijo, mercado líquido, sistema legal predecible. Pero los inversores LATAM cometen los mismos errores cada año porque asumen que es "como en casa pero mejor". No lo es. Esta es la guía honesta del proceso, fiscalidad, y trampas específicas para el comprador latinoamericano.
Paso 0: el NIE
NIE (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para comprar inmueble en España. Sin NIE no puedes firmar escritura ni darte de alta de IBI. Lo tramitas:
- En España: comisaría de policía. Cita previa difícil de obtener en grandes ciudades — usa una gestoría.
- En el consulado español de tu país: México, Bogotá, Buenos Aires tienen alta demanda. Plazo 3-12 semanas.
- Con poder notarial: nombras a un representante en España (gestoría o abogado) para tramitarlo en tu nombre.
Costo: €10-25 tasa oficial + €100-300 gestoría si delegas.
Paso 1: cuenta bancaria española
Recomendable aunque no estrictamente obligatorio. Permite:
- Domiciliar IBI, comunidad, suministros, hipoteca.
- Recibir alquileres legalmente.
- Demostrar arraigo si más adelante buscas residencia.
BBVA, Santander, CaixaBank ofrecen cuentas para no residentes. Documentación: NIE, pasaporte, comprobante de ingresos del país de origen, prueba de actividad económica.
Paso 2: hipoteca no residente
Los bancos españoles prestan a no residentes con condiciones distintas a las del residente:
| Variable | Residente español | No residente |
|---|---|---|
| LTV máximo | 80% | 60-70% |
| Tipo fijo a 30 años | 2.5-3% | 3-4% |
| Ratios endeudamiento | 35% ingresos | 30-35% ingresos |
| Documentación | Estándar | Apostillada + traducida jurada |
| Comisión apertura | 0-1% | 0.5-1.5% |
Documentación clave para un inversor LATAM:
- Últimas declaraciones de renta (ISR/IRPF país de origen) apostilladas y traducidas por traductor jurado.
- Comprobantes de ingresos últimos 12 meses.
- Extractos bancarios últimos 6 meses.
- Certificado de antecedentes financieros / informe central de riesgos.
Paso 3: reserva y arras
Una vez identificado el piso, el proceso típico:
- Reserva: documento privado, monto bajo (€3,000-€10,000), saca la propiedad del mercado 1-2 semanas.
- Contrato de arras: contrato privado vinculante con seña del 10% del precio. Si te bajás, pierdes las arras. Si el vendedor incumple, devuelve el doble (arras penitenciales).
- Plazo hasta escritura: 30-90 días típicamente, para tramitar hipoteca y due diligence.
Paso 4: due diligence legal
Recomendado contratar abogado especializado (€800-€2,500). Revisa:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad, cargas, hipotecas, embargos.
- Certificado IBI al corriente.
- Certificado comunidad al corriente (vivienda en propiedad horizontal).
- Cédula de habitabilidad y eficiencia energética.
- Licencias VUT si planeas alquiler turístico.
- Posibles cargas ocultas: derramas comunitarias futuras, ITPyAJD impagado.
Paso 5: escritura ante notario
Día clave. Ante notario español:
- Verificación de identidad de todas las partes.
- Lectura íntegra de la escritura pública.
- Pago del precio: transferencia bancaria desde cuenta del comprador a la del vendedor el mismo día. Cheque bancario nominativo como alternativa común.
- Si hay hipoteca: firma simultánea de la hipoteca con el banco.
- Entrega de llaves.
El notario protocoliza y luego envía a Registro de la Propiedad para inscripción.
Costos totales más allá del precio
| Concepto | % sobre precio | Quién paga |
|---|---|---|
| ITP (transmisión patrimonial) | 6–10% | Comprador |
| Notaría | 0.3–0.5% | Comprador |
| Registro de la Propiedad | 0.1–0.25% | Comprador |
| Gestoría | 0.1–0.3% | Comprador |
| Abogado independiente | 0.3–0.7% | Comprador |
| Tasación bancaria | ~€400-€600 fijo | Comprador |
| Comisiones hipoteca | 0–1.5% | Comprador |
| Total típico | ~10–13% | Comprador |
Fiscalidad continua como no residente
- Si no alquilas el piso: pagas IRNR sobre "renta imputada" anual (2% del valor catastral, 1.1% si revisado recientemente) × 19% si eres UE/EEE o 24% si eres LATAM. Pequeño pero molesto.
- Si alquilas a inquilino residente: declaras trimestralmente IRNR (modelo 210) sobre rendimiento bruto al 24% (LATAM no UE).
- Si alquilas vía VUT/turístico: declaras IRNR + alta autonómica + impuesto turístico local.
- Patrimonio: si tu patrimonio inmobiliario en España supera €700K (varía por CCAA), Impuesto Patrimonio aplica. Madrid tiene bonificación total; Cataluña no.
Errores clásicos del comprador LATAM
- Asumir que la Golden Visa sigue vigente: fue derogada en 2025. Si tu motivación principal era residencia por inversión, evalúa otras vías.
- Comprar piso reformado caro vs no reformado barato: la reforma cuesta €400-€1,200/m² según calidad. Muchas veces es mejor comprar para reformar.
- No considerar la comunidad: edificios antiguos pueden tener derramas próximas (ascensor, fachada, ITE) de €5K-€30K.
- Ignorar la cédula de habitabilidad: sin ella no puedes alquilar formalmente.
- Asumir Airbnb libre: VUT está fuertemente regulado en Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias.
- Operar sin representante fiscal: nombrar gestoría o representante en España simplifica obligaciones tributarias.
- Pagar en efectivo: prohibido en España para operaciones > €1,000 entre no profesionales y €2,500 entre profesionales-particulares.
Cuánto capital mínimo es razonable
Para un piso de €250,000 en Madrid o Valencia:
- Enganche 40% (no residente): €100,000.
- Costos compra ~12%: €30,000.
- Mobiliario y reformas mínimas: €15,000.
- Total efectivo desembolso: ~€145,000.
Por debajo de este capital, mejor evaluar FII (Fondos de Inversión Inmobiliaria), SOCIMIs cotizadas o crowdfunding.
Fuentes
- Agencia Tributaria — Modelo 210 IRNR.
- Ley Orgánica 1/2025 — Derogación Golden Visa.
- Banco de España — Reportes hipoteca a no residentes 2024-2025.
- Consejo General del Notariado — Estadísticas operaciones 2025.