Las presentaciones de venta en Tulum, Bahía de Banderas o Los Cabos muestran ocupaciones del 80% y yields del 15%. La realidad después de tres años de operación es otra: ocupación promedio anual del 45-55% en la mayoría de destinos, y un colchón de costos que pocos calculan completo.
El problema estructural: estacionalidad
Datasur/Sectur muestra que la ocupación hotelera en destinos turísticos mexicanos tiene una varianza estacional brutal:
| Destino | Alta (dic-mar) | Baja (sep-oct) | Anual |
|---|---|---|---|
| Cancún | 82% | 58% | 68% |
| Tulum/Playa | 75% | 42% | 58% |
| Los Cabos | 85% | 48% | 65% |
| Puerto Vallarta | 78% | 50% | 62% |
| Sayulita/SanPancho | 70% | 35% | 52% |
Y eso es ocupación hotelera profesional. Tu condo individual en Airbnb está 10-15 puntos por debajo.
Los costos olvidados
- Cuotas de mantenimiento condominal: $40-$120 MXN/m²/mes en torres premium = $4,800-$15,000 MXN/mes para 100m².
- Aire acondicionado: en el Caribe sin AC no rentas. Pero el AC se daña por el salitre cada 3-5 años — $25K-$45K reposición.
- Mobiliario por sargazo/sol: textiles y maderas exteriores se reemplazan cada 2 años.
- Property manager: 25-30% del ingreso en gestión turística.
- Plataformas: 15-18% Airbnb total (host + guest fees absorbidos).
- Predial diferenciado: zonas turísticas suelen pagar 3-5x predial vs ciudad equivalente.
Caso real reconstruido — condo Tulum 80m²
| Precio adquisición 2022 | $4,800,000 MXN |
| ADR efectivo (USD 95 × 58% × 365 ÷ 12) | $33,700 MXN/mes |
| Ingreso bruto anual | $405,000 MXN |
| (–) Property manager 28% | –$113,000 |
| (–) Mantenimiento condominal | –$96,000 |
| (–) Servicios, reposición, predial | –$78,000 |
| (–) ISR aprox | –$24,000 |
| Yield neto | $94,000 / $4.8M = 1.96% |
Cuándo sí funciona
- Compras en presales con descuento real del 20-30%.
- Auto-gestionas (eliminas el 25-30% de PM).
- Lo usas tú mismo en temporada baja para vacaciones (valor de uso).
- Apuestas a plusvalía más que a flujo.
Fuentes
- Datatur/Sectur — Ocupación hotelera 2023-2024.
- AirDNA — Reportes Caribe Mexicano.